Qualquer mudança no condomínio exige atenção, desde a definição do que vai ser feito até a contratação de profissionais capacitados e o seu acompanhamento
Obras no condomínio! Só de ouvir essas palavras pode ser assustador para alguns, mas com planejamento, cuidado e responsabilidade, as obras no condomínio serão vantajosas para todos. É preciso ficar atento ao que realmente precisa ser feito, cotar com empresas especializadas e responsáveis (considerando mão de obra e materiais), estimar o tempo total, levando em conta os imprevistos e autorizar o serviço. Sempre fiscalizando e tomando nota de todos os passos, para certificação e atualização dos demais condôminos.
Parece mais complicado do que é, na realidade. Ainda assim, é preciso prestar atenção aos detalhes, como pagamento, contratação e o andamento da obra, para não ser enrolado e nem levar calotes e exigir prazos de garantia após a entrega. Contar com uma administradora de condomínios e uma assessoria jurídica pode ser uma boa alternativa, principalmente para os quesitos mais burocráticos, e para a identificação de fornecedores confiáveis. e principalmente, para a análise de contrato.
É importante antes de tudo esclarecer que obras e reformas em edificações, devem seguir a norma 16.280 da ABNT, a qual foi criada em 2014 que regulamenta todas as reformas de edificações, criando maior segurança. Esta norma vale tanto para obras nas áreas comuns como nas áreas privativas.
Um bom planejamento
O planejamento é a parte inicial e principal de toda obra. Primeiro, identifique qual o problema, a urgência, e o tipo de obra que será realizada: se é necessária, útil ou voluptuária. Se preciso, consulte profissionais para um parecer mais técnico.
Entre os tipos de obras, o primeiro compreende as modificações de conservação, como reparos em rede elétrica ou hidráulica, impermeabilização por infiltração, pintura da fachada ou modernização dos elevadores. Obras úteis são as que facilitam e melhoram a convivência, como medidor individual de água, aumento da vaga de garagem, investimento em segurança, entre outros. Já as voluptuárias focam na estética e lazer do condomínio, como a compra de mobiliário novo ou de aparelhos para os salões e academia.
Com isso, é preciso levar as ideias de melhorias para votação em assembleia. De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.341, obras voluptuárias necessitam da aprovação de dois terços dos condôminos, e as úteis precisam de voto da maioria dos condôminos. As necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização, tanto pelo síndico quanto por condômino (no caso se ausência ou impedimento do síndico), sendo votadas apenas quando o orçamento tem valor excessivo, que ultrapassa o limite de gastos autorizado ao Síndico. Neste caso, a aprovação é da maioria presente.
Obras nas áreas comuns que visem facilitar ou aumentar a utilização de construções já existentes no Condomínio e desde que não prejudiquem a sua utilização ou as partes privativas dos condôminos, dependem de aprovação de 2/3 dos condôminos, conforme art. 1342 do Código Civil.
O artigo 1343 do Código Civil ainda especifica outros tipos de obras, como, por exemplo, a construção de um novo pavimento, que depende de aprovação unânime dos condôminos. Além do que prevê a lei, o síndico deve considerar sempre o que estabelece a convenção do condomínio. Saiba um pouco mais sobre obras em condomínio neste artigo.
Contratação
Para a definição da empresa que prestará o serviço ao condomínio, tenha em mãos pelo menos três orçamentos para apresentar ao conselho e aos demais condôminos. Trabalhar com empresas reconhecidas ou por indicação é uma boa alternativa. Analise o contrato social da empresa, solicite certidões negativas e peça alguns exemplos de obras semelhantes executadas em outros condomínios. Verifique também a situação dos funcionários, se possuem seguro contra acidentes e se utilizam os equipamentos de proteção individual (EPIs) exigidos.
Certifique-se de que existe um profissional por trás da obra, que assine a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), um documento com todas as atividades técnicas solicitadas. É preciso pensar não só nas consequências do problema, mas também na sua causa. Para isso, um laudo técnico é imprescindível.
Alguns itens importantes para o contrato: cronograma de execução da obra, detalhamento do que será realizado, materiais utilizados, custos totais e período de garantia. Preveja também casos como desaparecimento da empresa ou estouro do orçamento, para que, se necessário, uma ação judicial possa assegurar o condomínio.
Formas de pagamentos
A maior parte das empresas pede uma entrada antes do início da obra. Cuidado para não dar um valor muito elevado logo de partida. Esse montante pode ser arrecadado no condomínio como um rateio extra ou, dependendo do valor, recorrer ao fundo de obras ou de reserva. A forma de rateio entre os Condôminos normalmente está estabelecida na Convenção do Condomínio.
Caso a obra não seja emergencial, tentar arrecadar o valor – ou boa parte dele – antes do início do serviço pode aliviar um pouco a conta.
Importante salientar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, obras de melhorias no condomínio são despesas extraordinárias, portanto devem ser de responsabilidade do proprietário do imóvel.
Mãos à obra
Antes de se iniciarem as obras, envie um aviso para todos os condôminos, lembrando a todos sobre o acontecimento, os horários nos quais haverá colaboradores trabalhando e os locais onde eles estarão. Estabeleça os períodos de trabalho de acordo com os permitidos na convenção do condomínio. As informações ajudam a evitar acidentes.
Uma opção preventiva é contratar um consultor técnico para avaliar se os materiais estão conforme o combinado, bem como acompanhar o andamento da obra e fiscalizar irregularidades. É neste momento que ele mais atua, principalmente se todos no condomínio – leia-se em especial síndico e conselho – forem leigos no que diz respeito a reformas. O profissional pode ser valioso para evitar dores de cabeça e prevenir problemas de diversas origens.
O acompanhamento da obra é essencial em todos os processos, principalmente para se certificar de que tudo acordado está sendo realizado. Não esqueça de que chuvas e outras situações inesperadas podem atrasar o andamento das melhorias. Por isso, de olho na obra e no contrato!
Na entrega, veja se há a necessidade de contratar uma empresa de limpeza — caso isso não esteja previsto em contrato. E não descuide do pós-obra: a empresa é responsável pela vistoria para garantir que está tudo certo e que problemas posteriores não surgirão.
Obra grande, mas na unidade
Obras em unidades, como já informado, também devem respeitar a ABNT 16.280 e requerem documentações específicas. Antes da obra deve ser apresentado ao síndico o Plano de Reforma com uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinada por engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar obra desde o início.
Realizar obras nas unidades sem consultar o síndico ou um profissional pode ser muito prejudicial para a estrutura do condomínio e arriscado para todos.
Veja mais sobre as obras em unidades aqui.
11/07/2020 | Categorias: Administração de Condomínios Vida de Síndico