Leve retomada da economia, com aumento dos empregos formais, e a simplificação de cobrança, graças ao Novo Código de Processo Civil, são os motivos apontados por trás desta redução
Dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) mostram que houve uma redução de 22,1% no número de ações condominiais protocoladas no Tribunal de Justiça de São Paulo na comparação entre março de 2018 e fevereiro de 2019 frente ao mesmo período dos anos anteriores.
Ao todo, foram 10.863 processos nesses 12 meses – no período anterior, o total foi de 13.950 ações. Isso significa que os condomínios estão indo menos à justiça para solucionar questões relacionadas à taxa condominial.
Se forem considerados apenas o primeiro bimestre deste ano, a tendência de queda também segue: 1.383 protocolos judiciais em janeiro e fevereiro deste ano contra 1.510 processos em 2018, uma diminuição de 8,4%. Os dados capitaneados pelo Secovi-SP englobam tanto os condomínios residenciais quanto os comerciais, tornando-se uma amostragem importante para avaliar a situação em todo o país.
De acordo com o Secovi-SP, dois fatores estão por trás destes números: a leve retomada dos empregos formais – que indicam um reaquecimento ainda lento da economia brasileira – e as alterações promovidas pelo Código de Processo Civil, que simplificaram a cobrança dos inadimplentes e facilitaram a realização de acordos amigáveis para quitar as taxas condominiais – evitando que o problema perdure, como ocorria anteriormente.
“O devedor é citado para efetuar o pagamento dentro de três dias, sob pena de ocorrer a penhora de bens. Isso tem feito muita gente levar mais a sério o pagamento em dia”, explicou Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP ao site da instituição.
Os indicadores mostram que a situação financeira está, de fato, se transformando. Outro estudo, realizado pela Associação das Administradoras de Imóveis (Abadi), havia mostrado que a inadimplência havia saltado de 5% para 12% no Rio de Janeiro entre 2014 e 2017. O principal fator apontado pela entidade, à época, era a crise econômica, que levou muitos condôminos a atrasarem suas mensalidades.
Um dos aspectos importantes para que o condomínio seja uma das contas deixadas em atraso está em relação aos seus juros, que ficam abaixo de outros débitos, como o cartão de crédito e financiamentos, por exemplo. Além disso, pela legislação, mesmo que esteja em atraso, o condômino pode continuar usufruindo da infraestrutura existente, o que gera menos transtornos para o seu dia a dia.
O Novo Código de Processo Civil
A lei 13.105/15 que alterou o Código de Processo Civil entrou em vigor em março de 2016 e estabeleceu, de certa forma, a possibilidade de executar as taxas condominiais..
O novo Código de Processo Civil, estabeleceu em seu art. 784, inciso X “que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” são títulos executivos, ou seja, se tornaram obrigações líquidas e certas, passíveis de execução.
Antes do novo Código, havia a necessidade de ingressar com uma cobrança, e o prazo médio para julgar os processos era de 5 anos. Na execução das taxas condominiais, o devedor é intimado para pagar no prazo de 3 dias sob pena de ser penhorado bens, normalmente o próprio imóvel que gerou o débito, ou seja, o processo já parte da fase de execução, evitando toda a fase de conhecimento de uma cobrança (audiência, contestação, sentença, eventual recurso ao tribunal…).
É importante frisar que ainda que exista a possibilidade de execução das taxas condominiais, nem sempre essa é a melhor opção. As vezes a cobrança pode ser uma alternativa mais sensata em determinados casos e isso dependerá de uma avaliação profissional de advogados com experiência em Condomínios.
Como cobrar?
Se o condômino está inadimplente, é importante que a cobrança seja realizada. No entanto, é fundamental considerar alguns aspectos, buscando a resolução do problema e evitando que a inadimplência se torne um problema maior.
– Seja amigável – Mesmo com as facilidades trazidas pelo Código de Processo Civil, ainda é mais simples efetivar uma cobrança de forma extrajudicial, até mesmo porque, ainda que o processo de execução seja um pouco mais célere que a cobrança, também na execução existem meios de defesa que podem retardar o efetivo recebimento do valor total executado. Busque acordos extrajudiciais – se assim for possível e sempre com a assistência jurídica necessária.
– Evite a bola de neve – Uma negociação só é efetiva se beneficia os dois lados envolvidos. Quanto maior os valores devidos, maior a dificuldade para se chegar a um acordo. Por isso, assim que o condomínio se der conta da inadimplência, é importante entrar em contato para buscar uma solução. Vale a pena criar um processo para a cobrança e um bom controle da inadimplência..
– Multas e penalidades devem ser cumpridas – Em uma negociação, por vezes, se pretende relaxar algumas dessas cobranças. No entanto, é importante que o condomínio cumpra o estabelecido na Convenção do Condomínio, como cobrança de juros, correção e multa,a fim de evitar novas inadimplências e prejudicar os condôminos pontuais em suas obrigações. Vale buscar formas que facilitem o pagamento, como prazos e parcelamentos..
– Não haja por impulso – Mesmo inadimplente, o condômino tem direito a usufruir de toda a infraestrutura do condomínio. Não impeça ou gere algum tipo de constrangimento, pois isso pode resultar em um processo judicial – e já há jurisprudência favorável aos inadimplentes, que devem ter acesso a todos os serviços do condomínio.
– Não abdique da justiça – Sem acordo e sem solução? Busque a justiça. A penhora e o leilão de bens são as situações extremas nestes casos.
Como evitar o problema?
O primeiro passo para evitar a inadimplência e ações nesse sentido está na composição de uma taxa mensal adequada para bancar as despesas do condomínio – água, luz, salário de colaboradores, manutenções – e construir um fundo de reserva para eventualidades. O propósito do condomínio não é – e nem deve ser – gerar algum tipo de lucro. Por esse motivo, o planejamento adequado de alguns pontos pode reduzir diretamente os valores bancados mensalmente e, por consequência, a inadimplência.
– Água – A instalação de equipamentos para reaproveitar a água da chuva é uma maneira interessante de reduzir o consumo. Vale orientar os responsáveis pela limpeza a utilizar esse bem de forma cuidadosa e inteligente, pensando tanto no consumo consciente quanto nas contas do fim do mês. Confira outras práticas sustentáveis neste artigo.
– Energia elétrica – É inegável que a tarifa de luz está subindo acima da inflação. Por isso, a troca das lâmpadas tradicionais pelas de LED, a adequação do funcionamento do elevador, a instalação de equipamentos que acionem as luminárias apenas quando houver movimentação são investimentos que podem ser mal vistos em um primeiro momento, mas que têm um excelente custo-benefício no médio e longo prazo.
– Fundo de reserva – Ferramenta financeira importante para os condomínios para eventualidades, esta taxa costuma variar de 5% a 10%, dependendo do condomínio. Lembre-se: quanto maior o valor do fundo, maior será o valor da taxa de condomínio.
– Colaboradores – Será que o condomínio precisa de todos os empregados? A portaria precisa ser 24 horas ou em horário comercial é o suficiente? A limpeza precisa ser feita todos os dias ou é possível readequar a escala de trabalho? A segurança é realizada por profissionais em tempo integral? Tudo isso precisa ser avaliado – quanto maior o número de colaboradores, maior será a taxa condominial.
Tem alguma outra dúvida sobre o assunto? Gostaria de ler um artigo sobre um tema específico relacionado aos condomínios na Mineira? Entre em contato e mande sua sugestão.
22/06/2019 | Categorias: Administração de Condomínios Vida de Síndico