Categoria: Administração de Condomínios

Ar-condicionado: como reduzir seu impacto na conta de energia?

Uso em excesso do ar-condicionado leva as contas de energia às alturas;.veja algumas medidas para economizar

Um calor acima da média tem atingido a maior parte das cidades brasileiras neste início de 2019. Temperaturas na casa dos 35 graus, com sensações térmicas que ultrapassam os 40 graus, tornaram-se frequentes até em localidades como Curitiba, caracterizada por ser uma das cidades mais frias do país.

Para sobreviver ao calorão, ar-condicionado e ventiladores ligados 24 horas por dia, para amenizar a temperatura pelo menos dentro das residências e escritórios — não à toa, foram registrados os recordes de consumo de energia no país neste mês de janeiro. Ambientes frescos e consequência para o bolso, afinal, as contas de luz aumentam em, pelo menos, 50% no período de uso constante do ar-condicionado. Mas o que é possível fazer para economizar?

Já falamos aqui no blog sobre como enfrentar os aumentos consecutivos da conta de luz e economizar. Agora, para dar uma força no quesito economia com o uso de ar-condicionado, vamos dar algumas dicas para amenizar os custos sem deixar de refrescar os ambientes.

Escolha do aparelho e instalação

Primeiro ponto no quesito economia quando o assunto é ar-condicionado está relacionado ao aparelho e a sua instalação. Existem inúmeros modelos de aparelhos no mercado e é importante procurar pelos que apresentam o selo Procel de Economia de Energia, que representam um melhor índice de eficiência energética — aliás, essa deve ser uma preocupação antes de adquirir outros eletrodomésticos ou eletrônicos.

Dentre as opções de modelos, os mais procurados são os portáteis, que tem como principal benefício a mobilidade e não necessidade de instalação; os de janela, modelo mais barato e antigo, e que, por isso, podem consumir um pouco mais de energia; e os split, mais usados nas residências e empresas devido à alta eficiência, discrição e silêncio. O modelo inverter é um pouco mais caro, mas ainda mais econômico, pois ele ajusta o resfriamento do ambiente a partir da demanda. Aparelhos com funções como timer e sleep também são boas opções, especialmente no período noturno.

Em relação à potência do aparelho, é preciso verificar a metragem do espaço em que vai ser instalado, a incidência solar durante o dia e o número de pessoas que transitam no local. Nem sempre aparelhos com menor capacidade vão consumir menos energia, visto que podem ser obrigados a operar em plena capacidade para superar a demanda.

Na hora de instalar, seguir as orientação do fabricante do equipamento é fundamental, para garantir que não haja um consumo exagerado causado por má instalação e nem perda da vida útil do aparelho. Evite os bloqueios das laterais e da parte externa do equipamento, para facilitar a circulação do ar externo e interno, mas não deixe de protegê-lo do sol.

Uso do ar-condicionado

Não tem problema deixar o ar ligado o dia inteiro, mas lembre-se de fechar todas as janelas ou possíveis saídas de ar para otimizar o seu funcionamento. Até uma porta de armário aberta pode influenciar na temperatura do ambiente.

Caso vá sair rapidamente do local, é melhor deixar o ar ligado, em funcionamento, do que desligar e reiniciar o processo ao retornar, pois ele terá que trabalhar forçado para resfriar o ambiente novamente. Essa é uma informação que deve ser passada aos outros usuários do aparelho, pois é um costume comum pensar em desligá-lo para poupar energia quando, na verdade, não é necessário. Obviamente isso vale somente para saídas curtas, de aproximadamente uma hora. Para períodos mais longos, vale a pena desligá-lo.

Em relação à temperatura, não programe uma muito baixa, pois o impacto com a temperatura ambiente é maior e, consequentemente, o esforço do aparelho será elevado, consumindo mais energia. Uma temperatura entre 20 e 23 graus costuma ser ideal para resfriar o local. A sua saúde e o seu bolso vão agradecer.

Falando em temperatura, você sabia que as lâmpadas e outros equipamentos que emitem calor podem influenciar no clima do ambiente? Por isso, prefira as lâmpadas de LED que, além de economizar na conta, não esquentam e, se possível, mantenha outros equipamentos desligados, se não estiverem sendo usados.

Limpeza e manutenção

Garanta que a manutenção do seu aparelho esteja em dia, com filtros limpos periodicamente para que não haja consumo extra. Certificar-se de que as saídas de ar não estão obstruídas e que o equipamento esteja sob incidência direta do sol garantem um melhor funcionamento e menor custo ao fim do mês.

Regras em condomínios para instalação de ar-condicionado

Sim, existem regras para a instalação de um aparelho de ar-condicionado em condomínio, você não pode simplesmente comprar, abrir um buraco na parede e instalá-lo. Salvo os modelos portáteis, é preciso verificar na Convenção do Condomínio o que está estabelecido sobre o assunto.

Caso não haja nenhuma regra em relação à instalação do aparelho, o síndico deve agendar uma assembleia para a discussão do assunto. Afinal, a instalação do aparelho implica em mudança de fachada e na rede elétrica e, conforme estabelece o art. 1336, inciso III do Código Civil é dever do condômino não alterar a forma e cor da fachada, partes e esquadrias externas. Portanto, a instalação de um aparelho, que modifica a fachada e partes externas do Condomínio depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Por meio dessa assembleia, é possível estabelecer, em primeiro lugar, se é viável a instalação do equipamento nas unidades. Depois, padroniza-se o modelo de aparelho, onde e como ele será instalado. Afinal de contas, sem essa padronização, a harmonia arquitetônica do condomínio pode ser prejudicada.

Tudo isso é realizado após análises feitas por um profissional, que deve apresentar laudos elétricos e estruturais para evitar qualquer problema posterior, principalmente em relação à sobrecarga das instalações elétricas – muitas estruturas antigas não suportam essa nova carga, o que requer adequação de modo a garantir a segurança das pessoas e dos edifícios.

Além da fachada e da sobrecarga, é preciso estar atento à instalação e ao gotejamento, fato muito comum nos aparelhos de ar-condicionado e motivo de brigas entre vizinhos que, além de ter sua janela ou sacada molhados, se incomodam com o barulho das gotas. Para isso, um duto de drenagem, aparelhos com dreno seco ou ainda uma bandeja com redirecionamento da água podem impedir essas insatisfações.

Ao pensar em instalar um ar em sua unidade, converse com o síndico para ver a viabilidade. Condôminos que infringirem as leis do condomínio estão sujeitos a multas e até ações judiciais, em casos extremos.

Inadimplência em condomínios: o que fazer?

A situação econômica do país contribuiu para o não pagamento das taxas de condomínio nos últimos anos; veja como lidar com esse problema sem desrespeitar a lei

Em um estudo realizado no estado do Rio de Janeiro, estima-se que, entre 2014 e 2017, a taxa de inadimplência subiu de 5% para 12%. Trata-se de um número esperado de certa forma, se for considerado o cenário econômico enfrentado pelo país neste período. No entanto, o condomínio não pode ser penalizado pela dificuldade de seus condôminos em manter a contribuição em dia.

Confira algumas formas que podem ser usadas pelo síndico para enfrentar a inadimplência, mantendo uma postura firme e coerente, sem desrespeito à lei e na busca por soluções que gerem menos inconvenientes para o condomínio.

– Esclareça quais são as regras

Durante as assembleias periódicas, é importante relembrar aos condôminos sobre a importância de manter as taxas de condomínio em dia, além de esclarecer qual será a postura do condomínio em uma eventualidade de inadimplência, bem como as medidas que serão adotadas passo a passo.

A comunicação pode parecer uma solução pouco efetiva, contudo é uma forma de lembrar da importância de manter os valores em dia e das possíveis consequências, em caso de inadimplência.

Para isso, use todos os meios possíveis, seguindo os mesmos caminhos usados para convocar assembleias: murais, e-mail, comunicados impressos, grupo de whatsapp, entre outras possibilidades aplicadas em seu condomínio.

– Lide de forma amigável

Embora o Novo Código de Processo Civil tenha incluído no rol de títulos executivos extrajudiciais “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” (art. 784, inciso X), simplificando, portanto, a cobrança da inadimplência que antes dependia exclusivamente de um processo de conhecimento, não se pode afirmar com certeza que acionar a justiça seja o meio mais célere de receber as taxas condominiais em atraso.

Com certeza é efetivo e, na impossibilidade de um acordo extrajudicial, é a solução correta, mas considerando o tempo que um processo judicial pode dispender, vale primeiramente uma tentativa amigável de cobrança.

Os acordos extrajudiciais podem ser firmados, especialmente se forem mantidos dentro de um limite razoável para os envolvidos, buscando regularizar a situação da forma menos traumática para ambos os lados.

– Não abra mão das multas e das penalidades

Conforme a legislação, o teto máximo para as multas de condomínio em caso de inadimplência é de 2%, com o adicional de 1% de juros moratórios por mês atrasado, mais a correção monetária (art. 1336, parágrafo 1º do Código Civil). Em caso de inadimplência, apesar da negociação – que pode dar flexibilidade em prazos e nas formas de pagamento –, não se deve desistir da multa ou dos demais acréscimos legais em hipótese alguma, pois isto seria prejudicial aos demais condôminos que pagaram em dia suas contribuições, além de abrir precedentes para descontos futuros a todos os demais condôminos que atrasarem o pagamento de suas contribuições.

O Condômino inadimplente também pode ser proibido de comparecer, votar e ser votado em assembleias, algo que deve ser evocado pelo condomínio (art. 1335, inciso III do Código Civil).

Existe ainda, em determinados Condomínios, dependendo da forma de cobrança das taxas condominiais a possibilidade de protestar e incluir o nome do inadimplente nos cadastros de proteção de crédito. Mas independente disso, o ajuizamento de cobrança ou execução ainda é o meio mais efetivo de cobrança caso as tentativas amigáveis não tenham êxito. – Proteja o condomínio

Medidas bruscas, tais como impedir o condômino de usar áreas comuns – como os espaços de lazer – ou tentativas de exposição dessas pessoas, não devem ser adotadas em hipótese alguma. Por mais que o inadimplente obviamente esteja em situação irregular, tais atos podem apenas gerar uma medida judicial contra o condomínio, que pode se tornar mais cara e gerar mais problemas do que os valores devidos.

O síndico pode informar, por meio dos demonstrativos financeiros, sobre a inadimplência, desde que estes informativos sejam apresentados exclusivamente aos condôminos.

Essas informações contudo, não podem ser afixadas em murais, nos elevadores, deixados na portaria ou em locais que terceiros possam ter acesso, pois isso pode ser interpretado como uma tentativa de exposição ao vexame do inadimplente, gerando eventual processo de indenização contra o Condomínio.

– Busque ajuda jurídica

Não sabe quais as medidas podem ser tomadas sem expor o Condomínio aos riscos da cobrança excessiva? Este é o momento para buscar auxílio de empresas ou pessoas capazes de dar a orientação adequada na gestão do condomínio. Nesse caso, uma administradora de condomínios pode ser a solução ideal para combater os índices de inadimplência sem gerar novas situações perigosas para o condomínio.

– Use a justiça se houver a necessidade

Se o Condomínio tentou de todas as formas amigáveis resolver o problema da inadimplência e ainda assim não teve sucesso, a solução é o judiciário. Contrate um advogado experiente nessa área, ele saberá auxiliar o Condomínio qual a melhor forma de cobrança judicial para resolver o problema da inadimplência. Embora o Novo Código de Processo Civil possibilite a execução das taxas condominiais, existem algumas particularidades que devem ser analisadas antes de ingressar no judiciário e só um advogado atuante nessa área saberá orientar seu Condomínio.

Tem mais alguma dúvida sobre como proceder em caso de inadimplência? Deixe a sua mensagem.

Condomínio sustentável: saiba como implantar

Descubra algumas práticas para tornar seu condomínio sustentável.

Investir em soluções sustentáveis e aplicá-las no dia a dia está cada vez mais em alta, deixando de ser uma prática exclusiva dos amantes da natureza. Isso devido ao fato de que as práticas sustentáveis beneficiam a todos, com redução nos gastos, além da melhora na qualidade de vida. Mas é possível aplicar a sustentabilidade no cotidiano do condomínio?

A resposta é sim! De acordo com a Green Building Council Brasil (GBC), entidade que certifica a sustentabilidade dos edifícios, o Brasil está em quarto no ranking dos países que mais erguem condomínios sustentáveis, segundo os padrões ambientais.

Para obter a certificação, são analisados oito critérios, alguns obrigatórios e outros recomendações, dentre eles estão a eficiência no uso de água, energia e atmosfera, o espaço sustentável e a qualidade ambiental interna. A entidade afirma que, ao investir nesse tipo de método construtivo, pode-se obter uma redução média de 40% no consumo de água e 20% com energia elétrica.

E, mais do que colher os benefícios citados acima, ter um condomínio sustentável também ajuda na valorização do ambiente e do imóvel.

Para fazer isso acontecer, basta realizar algumas mudanças nos hábitos, investir em tecnologias e colher os benefícios. Prontos para tentar?

Condomínio Sustentável: boas práticas

Reciclagem de lixo

Você sabia que uma pessoa é capaz de produzir um quilo de lixo por dia? Imagine essa quantidade em um Condomínio! A coleta seletiva é uma prática simples, extremamente benéfica para o meio ambiente e de fácil implantação. Basta um lugar apropriado para o descarte e o incentivo ao desenvolvimento do hábito nos condôminos. Você pode ler sobre como implantar a prática da separação de lixo no seu condomínio neste texto.

Consumo de água

Racionalizar água já foi um assunto muito presente em nosso país em anos anteriores. Mas não é porque a temática não está mais todos os dias na televisão ou nos jornais que devemos esquecer. Consumir a água de forma racional faz parte da cidadania e do bom senso. Se o seu condomínio ainda não disponibiliza o relógio de consumo individual, pense em implantar o quanto antes.

O condomínio pode adotar alguns métodos para reduzir ainda mais o consumo da água com o reaproveitamento.

Conscientizar os condôminos a como reaproveitar a água das chuvas ou do chuveiro por meio de cisternas de captação ou ainda aplicar um sistema de irrigação de plantas e jardins com essa água das chuvas trará economias para todos — em algumas cidades, o reaproveitamento da água já é uma exigência construtiva.

Iluminação natural

Aproveite os espaços que podem se beneficiar da iluminação natural e economize na conta de luz. Onde for possível, coloque vidros para que a claridade do dia ilumine o ambiente. Cores mais claras também ajudam.

Nos lugares onde a iluminação natural não basta e seja preciso colocar lâmpadas, nada das comuns amarelas! Invista um pouco mais e coloque somente lâmpadas de LED — trata-se de um investimento que será recuperado no médio e longo prazo. Também aposte em sensores de presença e movimento. Você vai sentir mensalmente a economia na conta de luz.

Aquecimento solar

Em Curitiba, esse é um procedimento um pouco mais complicado, já que sol é um astro raro por aqui, mas em alguns ambientes do condomínio, como na piscina, essa pode ser uma solução de economia certa. Instalar placas de aquecimento solar ou outros sistemas de energia limpa reduzirá, e muito, a conta e trará os benefícios ambientais.

Outras práticas funcionais:

– Plante! Áreas verdes no condomínio renovam o ar e melhoram a qualidade de vida;

– Tem elevadores? Que tal desligar um deles (ou mais) nos horários de menos uso?

– Ainda sobre os elevadores, incentive os condôminos ao uso da escada. Bom para o bolso e para a saúde.

– Coloque bebedouros nos condomínios grandes e elimine o uso dos copos plásticos entre os funcionários;

– Uso de descargas inteligentes, que medem a quantidade de água utilizada de acordo com o resíduo;

– Informativos internos impressos um a um para cada unidade? Que tal utilizar os meios eletrônicos, deixando apenas uma cópia de papel disponível?

Essas medidas de sustentabilidade no condomínio vão mudar o estilo de vida dos condôminos e funcionários, tornando um ambiente mais desenvolvido e consciente.

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Como uma administradora vai ajudar o seu condomínio

Recursos humanos, contabilidade, conhecimento legal, administração e moderação do relacionamento entre os condôminos estão entre os setores que uma administradora pode contribuir

Por que contratar uma Administradora de condomínios? Essa é uma questão permanente e que, muitas vezes, exige um esclarecimento, especialmente para os condôminos. Muitos deles não conseguem entender os motivos para contar com um síndico e com uma administradora – apesar de muitos síndicos sentirem a necessidade para tal.

Embora o síndico tenha um papel determinante na administração de um condomínio, contar com o suporte de uma empresa especializada na área dá mais tranquilidade e garante que o condomínio esteja sempre em dia, seja com os colaboradores, com a parte financeira e até simplificando a mediação de conflitos entre as pessoas.

Confira ponto a ponto como uma administradora pode contribuir.

Recursos humanos

Contratar e gerenciar o pagamento de salários e encargos de pessoas é uma das questões complexas e que geram muita dificuldade para os síndicos, especialmente em condomínios de médio e grande porte, nos quais são muitos os empregados.

Lançar salários, horas extras, férias, encargos sociais e demais impostos relacionados aos contratos de trabalho são sempre uma grande preocupação dos Condomínios e uma Administradora pode contribuir significativamente com estas preocupações, principalmente agora com a implantação do eSocial. Também na contratação de folguistas e outros profissionais autônomos.

Além disso, todo e qualquer problema relacionado aos empregados, embora conte com a presença de um síndico, se torna mais simples de ser resolvido e menos impessoal quando intermediado por uma administradora. O conhecimento da legislação evita que erros sejam cometidos em situações que fogem ao dia a dia, como o pagamento de 13º salário, férias, horas extras, entre outros.

Contabilidade

Como organizar a gestão de todas as contas? E o repasse para os fundos obrigatórios, como os de obras? Como preparar as prestações de contas mensais e anuais?

Muitos síndicos não têm o conhecimento necessário para realizar esse tipo de atividade, e normalmente, nem tempo de organizar as contas e separação dos recursos, o que pode gerar problemas a longo prazo.

Fato é que uma boa gestão de recursos é essencial para garantir que o condomínio continue operando da forma adequada, encontrando soluções para as melhorias necessárias.

Com esse profissionalismo por trás da figura do síndico, as finanças estarão mais bem documentadas e organizadas, evitando uma série de prejuízos e de riscos aos quais o Condomínio está exposto.

É papel dos condôminos exigir relatórios periódicos e a transparência necessária neste ponto, tanto em relação à atuação do síndico quanto da administradora.

3. Conhecimento da Lei

A legislação que regula a vida em Condomínio é bastante específica, seja quanto aos direitos e deveres dos condôminos, quanto a administração do condomínio como assembleias, prestações de contas e deveres do síndico, como quanto a relação entre condôminos. Em razão disso, é importante que todas as decisões tomadas em relação ao Condomínio estejam fundamentadas na Lei e respeitem a Convenção e Regimento Interno.

Nem sempre o Síndico tem conhecimento de todas as exigências legais para administrar um Condomínio, como quórum para aprovação em assembleia, formas de convocação, questões de obras e reformas nas áreas comuns e unidades, cobrança das taxas condominiais…

Uma Administradora de Condomínio dará o suporte básico que um Condomínio precisa para manter o dia a dia de um Condomínio dentro da legalidade, respeitando as exigências que a Lei e Convenção estabelecem para a vida em Condomínio.

É importante esclarecer que certas situações requerem a contratação de um advogado como análise de contratos, cobrança de inadimplência, reclamações trabalhistas e é importante que essa contratação seja feita preventivamente, mas não somente após a constatação dos problemas.

Administração

Recursos humanos, finanças, conhecimento legal. Os três pontos anteriores convergem para uma questão principal: o auxílio na administração geral de um condomínio. Muitos dos síndicos têm a disposição para enfrentar esse papel no dia a dia, mas não detém o conhecimento necessário para tal ou mesmo o tempo necessário que administrar bem um Condomínio demanda..

Em muitos condomínios, a taxa mensal é suficiente para planejar melhorias a curto prazo, mas falta um gestor mais capacitado para oferecer soluções na gestão financeira, visando encontrar soluções que garantam tranquilidade aos condôminos.

Nem sempre o síndico tem condições para convocar e mediar uma assembleia ou mesmo acompanhar e controlar as decisões nelas tomadas, colocando-as em prática.

Uma empresa especializada está mais acostumada a viver esse tipo de situação, tendo ideias inovadoras em muitos pontos, ajudando na organização do Condomínio e controle das decisões.

Relacionamento entre condôminos

Para o síndico, mediar os conflitos entre condôminos, reclamações, notificações e inadimplência pode ser um fardo.

Em condomínios pequenos e médios, quando a relação entre os condôminos é mais próxima, o síndico pode se desgastar devido a questões sobre o relacionamento entre os condôminos. Dependendo da situação, pode não ser simples ter sucesso nesse tipo de medida, especialmente quando há grupos de moradores incomodados. Uma Administradora intermediando, sempre pode trazer melhores resultados.

Também na cobrança das inadimplências que sempre geram desconforto aos síndicos, com uma Administradora, torna-se impessoal e mais seguro.

Quer contratar uma administradora de condomínios? Entre em contato e tire as suas dúvidas com a Mineira.

Segurança x privacidade no uso de câmeras de segurança no condomínio: qual o limite?

Quando as câmeras deixam de fazer a segurança e passam a invadir a privacidade dos condôminos; veja o que a lei diz sobre o assunto

As câmeras estão cada vez mais comuns nos condomínios brasileiros e no dia a dia das pessoas. Seja na portaria, na entrada de veículos, nas áreas comuns ou no elevador, todos estão preocupados com a segurança. Mas até que ponto a câmera é só uma questão de segurança e não invade a privacidade dos outros? Tanto segurança quanto privacidade são fundamentais e um não deve prejudicar o outro.

De acordo com a Constituição Federal, em seu Artigo 5º, inciso X: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.

O que para alguns pode ser considerado apenas questão de cuidado e segurança, para outros pode ser visto como uma invasão à vida privada, ao direito de ir e vir, principalmente dependendo do uso destinado às filmagens das câmeras.

Esse conflito dificilmente terá uma opinião única, gerando discussões longas e conflituosas. Cabe a Assembleia decidir se a implantação de um sistema de segurança é válida ou não, tendo em vista que a instalação de câmeras não é obrigatória nos condomínios, mas prezar pela segurança e bem-estar dos condôminos é, desde que respeitada a privacidade das pessoas.

Desde o começo

Antes de mais nada, ao cogitar instalar câmeras de segurança no condomínio é recomendado realizar uma Assembleia. Primeiramente, para comunicar os Condôminos e votar a aceitação, bem como para aprovar o orçamento, já que normalmente esse tipo de sistema costuma ter um custo mais elevado. Para isso, o quórum é de maioria simples, isto é, metade mais um dos presentes na Assembleia convocada especificamente para este fim.

Aprovada a implantação, vem o segundo passo, repleto de detalhes que devem ser muito bem pensados: onde instalar as câmeras? Para onde serão transmitidas as imagens? Serão gravadas? Quem terá acesso? Não existe uma legislação específica que responda essas questões. Por este motivo, é importante que todos esses detalhes sejam discutidos e aprovados em Assembleia, evitando assim maiores discussões futuras.

Onde instalar

Como regra geral, áreas comuns, públicas, podem ser monitoradas e filmadas. O mais comum e recomendado é a instalação de câmeras de segurança nas áreas comuns de circulação de pessoas e veículos, como portas de entrada, corredores, escadas, garagens e elevadores. Também podem ser instaladas nas áreas de convivência, como quadras, academia e piscinas, mas nestes casos podem gerar polêmicas. Em piscinas, por exemplo, as pessoas circulam em trajes de banho e nem sempre concordam com a colocação de câmeras. Em salões de festas, principalmente, não é recomendada a instalação de câmeras, pois o Condômino aluga para seu uso exclusivo e privativo.

Embora as câmeras nesses locais de convivência possam inibir alguns atos contrários aos estabelecidos no Regimento Interno e/ou solucionar questões relacionadas ao conflito entre condôminos ou estragos do patrimônio do Condomínio, nem todos concordam que essas situações sejam prioridade em detrimento da privacidade. Por isso, para evitar transtornos, o ideal é que os locais onde serão instaladas as câmeras seja discutido e aprovado em Assembleia.

Importante para resguardar os direitos dos condôminos, é de bom tom identificar as áreas monitoradas, colocando placas informativas nos locais.

Quem pode assistir

O síndico também deve ser cauteloso ao tratar deste tema: quem pode ter acesso às imagens das câmeras de segurança? Uma coisa é certa: ninguém quer (nem pode ou deve) ser exposto!

Primeiro: As imagens da piscina, academia, salão de festas, e outras áreas de lazer não devem ser transmitidas na portaria. Devem estar em uma sala fechada, sem acesso público e que possam ser revistas, posteriormente e se necessário, apenas por pessoas autorizadas. As pessoas autorizadas devem estar cientes das regras e assinar termo de responsabilidade sobre a privacidade das gravações e o uso das imagens. As imagens das áreas comuns de circulação podem e devem estar disponíveis na Portaria.

Segundo: condôminos não têm acesso irrestrito a elas. Essas imagens devem ser administradas pelo Condomínio, que terá o zelo e o cuidado para que somente pessoas autorizadas as assistam. Salvo em casos conflituosos, dos quais as imagens são indispensáveis para solucionar algo específico, o uso é proibido. Importante que sejam criadas regras para uso dessas imagens nestes casos de conflitos.

Divulgações ou exposições desnecessárias podem ferir o Código Civil, que estabelece em seu Artigo 186 que “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” e render multas e processos ao condomínio. No caso de pedido judicial, cabe ao síndico fornecer somente o material solicitado.

É de extrema importância que o síndico tenha conhecimento de todas essas leis e regras antes da instalação de câmeras de segurança. Para se assegurar de estar dentro dos limites legais. O Condomínio pode contar com a ajuda de uma Administradora, que poderá guiar e indicar quais as melhores estratégias com um assunto tão delicado.

Recessos escolares: como o condomínio pode ajudar?

Dependendo do número de crianças no condomínio, pensar em algo coletivo é benéfico para o coletivo

O brasileiro tem, durante o ano, mais de dez feriados nacionais. Se somar os pontos facultativos, feriados regionais, religiosos, raciais, entre outros, ultrapassa de 20 o número de dias de folga em um ano.

Isso sem contar o tão esperado — ou temido — período de férias. Para aqueles que gostam e podem viajar, ótimo. Agora, os que não conseguem aproveitar a folga para dar uma relaxada e têm crianças na família, o grande dilema gira em torno dos pequenos: o que fazer para ocupá-los durante esse período?

Nesse sentido, o condomínio pode “salvar a vida” de vários pais, seja oferecendo serviços terceirizados ou planejando atividades. Se este for o seu caso, veja as dicas do texto de hoje, coloque-as em prática e deixe o seu recesso e o das crianças mais interessante.

Áreas de lazer

O condomínio é do tipo clube, com várias áreas comuns e espaços de lazer, como piscina, brinquedoteca, sala de jogos, playground e quadra poliesportiva? Aproveite para explorar esses locais. Organizar campeonatos na quadra ou na piscina e incentivar os jogos coletivos vai mantê-los ocupados, gastando energia.

É importante que todas as atividades tenham a presença de, pelo menos, um adulto, que possa organizar e, ao mesmo tempo, supervisionar o que está acontecendo — assim como mostramos no texto sobre as atividades de minissíndico.

Tempo de aprendizado

Por que não aproveitar parte das férias para fazer tarefas prazerosas sem serem obrigatórias? Muitas crianças gostam de ler, mas, às vezes, a necessidade da leitura escolar faz com que elas percam esse interesse.

Monte um “clube do gibi” ou um momento de leitura, quando as crianças podem compartilhar seus livros e trocar ideias sobre o que gostam. A interação também faz parte do aprendizado.

Ainda nessa linha, realizar atividades de pintura com giz, tinta ou mesmo com lápis de cor ajuda na coordenação dos pequenos e os mantêm entretidos.

Organize passeios

Dependendo do número de crianças – e da quantidade de responsáveis disponíveis -, é possível organizar passeios fora do condomínio, como em zoológico, museu ou parque. Que tal programar um piquenique em uma praça próxima ou até mesmo dentro do condomínio?

Esse tipo de evento possibilita mais integração e sociabilidade entre as crianças e faz com que os vizinhos também se conheçam melhor.

Contrate profissionais

As ideias são muito boas, as crianças ficaram empolgadas, mas não tem nenhum responsável disponível para cuidar dessa organização? Contrate empresas especializadas em recreação — o custo pode ser dividido entre os pais interessados. Os serviços são oferecidos normalmente por horas ou dia, e eles se responsabilizam por equipamentos e ideias que vão agregar momentos de diversão.

Lembre-se de que porteiro, zelador ou qualquer outro funcionário do condomínio não podem e nem devem ficar como responsáveis por atividades ou cuidados com as crianças. Além de não fazer parte do escopo de trabalho deles — o que pode gerar problemas para o condomínio –, eles não podem se responsabilizar por possíveis problemas.

Brincadeiras só nas áreas próprias

É importante deixar claro, tanto para as crianças quanto aos responsáveis, de que as brincadeiras devem ser restritas aos locais indicados, como espaços de lazer. Nada de brincadeiras em garagem, escadas, elevadores ou outras áreas que possam trazer riscos para as crianças e outros condôminos.

Respeite o horário do silêncio

O horário de silêncio deve ser respeitado, independentemente se férias ou recesso, principalmente nas áreas comuns do condomínio. O não cumprimento do horário pré-estabelecido em regimento interno pode onerar o bolso dos responsáveis, seja por meio de notificação ou de multa.

As dicas foram boas? Não esqueça também de rever a segurança do condomínio, principalmente em relação ao acesso dos condôminos e de terceiros, fazendo com que todos fiquem mais tranquilos neste período que deve ser proveitoso.

Quer reformar sua unidade? Veja como economizar

Planejar o orçamento é essencial para não extrapolar nos gastos na hora de reformar uma unidade

Pensar em reformar uma unidade, seja no início da mudança ou após longos anos no ambiente, requer orçamento, planejamento e paciência.

Muitas pessoas postergam tanto que acabam adiando, principalmente quando as reformas são mais estéticas que essenciais. Independentemente do motivo, vamos dar uma forcinha para que a reforma não resulte em rombos no seu bolso.

Antes de mais nada (e já fazendo parte do planejamento), responda: o que eu quero reformar? Da troca do piso à quebra de uma parede, veja o que você pretende fazer para poder fazer um orçamento completo. Elencar as necessidades também ajuda para saber quais as prioridades, caso a lista seja extensa.

Assim, você começa pelo que realmente é importante, consegue ter mais noção do que vai ser feito e relaciona a ordem das coisas, afinal, não vale a pena reformar o teto após trocar o piso. A sequência dos serviços influencia!

Além de ter o plano dos serviços a serem realizados, tenha um planejamento do orçamento. Estabeleça um limite de gastos com a reforma da unidade, considerando o profissional, a mão de obra e os materiais.

Projetista ou engenheiro

Mas eu preciso de alguém acompanhando a reforma? Sim! É com esse profissional que você vai discutir as reais necessidades de reforma em sua unidade, já que ele poderá indicar as melhores soluções, de acordo com os seus interesses.

Qual profissional você irá escolher para a reforma da sua unidade, aí vai do que você pretende executar. Para obras mais estruturais, aconselha-se um engenheiro. Para reformas mais estéticas, procure um arquiteto ou designer de interiores. Mas essa é mais uma escolha pessoal, até porque, às vezes, você já conta com fornecedores de confiança.

No caso de não ter nenhum profissional, peça indicações aos conhecidos — até mesmo outros condôminos — ou faça pesquisas. É essencial ter uma pessoa responsável pela obra realizada, dependendo do tamanho da reforma. Claro que para reformas pequenas, como a troca de um papel de parede ou de uma torneira, não requer um profissional supervisionando o serviço.

Pesquisa e orçamento

Feito o planejamento do que vai ser reformado e conversado com o profissional, vamos aos orçamentos dos materiais. Pesquise preços, veja descontos por quantidade, procure recomendações e negocie. Tenha em mãos, pelo menos, três orçamentos diferentes, para poder avaliar qual vale mais a pena, considerando os prazos e as formas de pagamento.

Lembre-se de que nem sempre o mais barato é a melhor opção, sendo assim, não defina baseado somente no valor, avalie qualidade do material e reputação da marca.

Mãos à obra

Tudo pronto para começar? Faça um cronograma para controle dos prazos e tarefas, assim você evita atrasos e dores de cabeça. Ter o controle do tempo é válido também para evitar retrabalho, já que a pressa pode ser a inimiga da perfeição. Portanto, sem acelerar, mas sem enrolação.

Atente-se ao que diz o Regimento Interno do seu Condomínio quanto aos horários para entrada de prestadores de serviços, barulhos e todas as regras para reformas e obras em sua unidade.

Tenha também em mente de que na programação podem haver imprevistos por inúmeros motivos, como um cano quebrado ou a falta de um funcionário.

Durante a obra, cuide da limpeza do local e da organização. Não precisa ser a doida do paninho, mas uma reforma organizada facilita para encontrar os materiais e acompanhar melhor o andamento. Seu nariz e sua respiração agradecem.

Faltou verba

A reforma é de extrema importância, mas a grana está curta? Hoje em dia são disponibilizadas algumas linhas de crédito para reformas em unidades, pesquise sobre o assunto, consulte as taxas de juros e veja se as condições valem a pena. Pesquisar sobre os cartões das grandes redes e dos próprios cartões bancários também pode ser um caminho para não deixar o projeto inconcluso.

Vai reformar a sua unidade e não sabe por onde começar? Tem dúvidas em relação ao assunto? Mande a sua questão para a gente!

Os principais erros cometidos pelos síndicos

Saiba quais são os equívocos mais comuns cometidos e como fazer para evitar esse tipo de situação, visto que o síndico tem responsabilidade civil e criminal pelo condomínio

Você deve conhecer alguém que foi eleito síndico sem ter esse desejo, seja pela falta de interessados, em uma tentativa de aumentar a renda ou de reduzir os gastos mensais com o condomínio. Fato é que, ao chegar neste cargo, o síndico se torna o representante legal do condomínio e precisa executar uma série de atribuições com zelo a fim de garantir uma boa gestão do condomínio.

Por esse motivo, listamos, abaixo, os principais erros cometidos pelos síndicos, tomando como base a experiência da Mineira como Administradora de Condomínios.

1. Desconhecimento da Convenção do Condomínio e Regimento Interno

Assumiu como síndico, o primeiro passo é ler com atenção a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio. Neles estão descritas as principais regras que devem ser seguidas pelos condôminos e como proceder nos casos mais comuns, como convocação de assembleias, aplicação de multas, rateio das despesas, regulamento da lei do silêncio, entre outros temas do dia a dia. É impossível tomar medidas e administrar o condomínio sem conhecer as regras desenvolvidas para a boa convivência no local.

2. Não se comunicar

Ser eficiente na comunicação com os condôminos é um desafio, mas vai tornar a gestão mais simplificada. Se a relação for positiva, o síndico será procurado para solucionar os problemas do dia a dia, garantindo a boa convivência e fazendo com que somente os assuntos pertinentes cheguem às Assembleias.

Não hesite em usar o e-mail, os murais e os grupos de whatsapp para que todos saibam o que está acontecendo. Veja 7 maneiras de melhorar a comunicação do condomínio.

3. Desconhecer a destinação dos fundos do condomínio

Nem todas as despesas são iguais e nem todas são de responsabilidade dos locatários: existem as despesas ordinárias (que são de responsabilidade dos locatários) e despesas extraordinárias (de responsabilidade dos proprietários dos imóveis).

Além das despesas mensais do Condomínio, é preciso se organizar e arrecadar recursos para os fundos, seja o fundo de reserva (o mais conhecido e comum) ou fundos com outros propósitos, como os de obras (para obras futuras), de pessoal (para férias, décimos terceiros e outras despesas com empregados).

É preciso ter ciência do porcentual que será destinado a cada um desses fundos, os quais devem estar discriminados nas taxas condominiais, até para controle dos condôminos e separação de valores entre proprietários e inquilinos. E, na utilização destes recursos, devem ser estritamente observadas as suas reais destinações.

4. Não saber lidar com a inadimplência

A inadimplência é um dos problemas corriqueiros em condomínios. No entanto, é preciso tato e boa gestão por parte do síndico para lidar com esse problema sem onerar e, sobretudo, expor o condomínio a riscos, especialmente com ações que possam constranger o inadimplente.

Em caso de uma ação impensada, como impedir o uso de áreas comuns, fixar em editais públicos dentro do condomínio a relação dos devedores, dentre outras ações, o Condomínio pode ser obrigado a pagar indenizações para o inadimplente.

5. Descuidar da conservação

Um Condomínio bonito e bem cuidado valoriza as unidades para uma eventual venda ou locação de unidades.. Por esse motivo, o síndico deve ter em mente que a conservação é fundamental e deve estar no topo de suas prioridades, visto que, no médio e longo prazo, será recompensada a todos.

Além disso e principalmente, é uma questão de segurança manter o Condomínio em bom estado de conversação. Se houver necessidade de realizar obras ou de aumentar a taxa condominial para benefício de todos, é preciso, dependendo do tamanho da obra e do gasto que isso venha a gerar ao Condomínio, que seja levada a necessidade à Assembleia para aprovação.

Obras menores de manutenção muitas vezes estão autorizadas ao síndico, sem a necessidade de aprovação em Assembleia, como deve estar disposto na Convenção do Condomínio ou decisão assembleiar. Lembrando que, em determinados casos, se houver algum tipo de sinistro no Condomínio e este tenha sido causado por falta de manutenção, a Seguradora poderá se recusar a indenizar este sinistro ao Condomínio.

6. Não respeitar as regras de convocação e aprovação de pautas da Assembleia

Qual o prazo mínimo para a convocação? Qual será a pauta da reunião? Qual o quórum mínimo para a tomada de decisões? O síndico precisa conhecer essas informações e regras para garantir que as decisões tomadas em conjunto não serão anuladas por algum equívoco

7. Realizar obras ou contratações sem aprovação

O síndico é o representante legal do condomínio e não pode realizar obras ou contratações sem aprovação dos condôminos – exceto em casos emergenciais ou dentro do limite de recursos definido pela convenção, regimento interno ou decisão de assembleia.

É de bom tom que todas as obras e contratações de serviços sejam validadas em Assembleia, e obrigatórias aquelas que a Convenção ou o Regimento exigem-(geralmente pelo valor da obra)-. No caso de serviços, é importante que as ações necessárias sejam especificadas em contrato, de preferência após a realização de, ao menos, três orçamentos.

8. Não contratar o seguro

De acordo com o art. 1348, inciso IX do Código Civil, é obrigação do Síndico contratar o seguro do Condomínio, que proteja contra incêndios ou a destruição parcial e total do Condomínio.

A Administradora de Condomínios Mineira possui uma Corretora de Seguros com anos de experiência em seguros condominiais, e poderá auxiliá-lo nesta contratação com segurança e economia. Orientando e esclarecendo sobre cada uma das coberturas necessárias especificamente para cada Condomínio.

9. Obter vantagens pessoais

O fato de ser o representante legal do condomínio não significa que o síndico tenha vantagens, como usar a melhor vaga de garagem ou ter preferência para reservar áreas comuns, caso haja mais de um interessado para a data. Pelo contrário, em razão de ter sido eleito, espera-se do síndico o bom senso nesse tipo de situações.

Na sua opinião, algum assunto ficou de fora desta lista? Entre em contato e deixe a sua sugestão.

Está de mudança? Conheça as regras e taxas

Cada condomínio pode estabelecer suas regras, incluindo a cobrança de taxas e horários autorizados em caso de mudanças

Está se mudando para um novo condomínio ou deixando a sua unidade atual? É importante ter ciência das regras estabelecidas pelo regimento interno, como horários, necessidade de agendamento, responsabilidade sobre os danos e o valor da taxa de mudança e da multa, caso alguma norma seja descumprida.

A taxa de mudança visa normalmente compensar gastos extraordinários com limpeza, uso do elevador e até mesmo garantir eventuais prejuízos que a mudança possa causar no Condomínio. Não existe uma previsão legal quanto à cobrança da taxa de mudança. Em razão disso, existem muitos questionamentos sobre sua legalidade ou não, principalmente em caso de mudanças que não gerem transtornos ao Condomínio, como a simples entrada do novo morador, sem por exemplo, o transporte de móveis, mudanças para unidades térreas que sequer utilizam elevador… Como não existe previsão legal que proíba a cobrança, vale o disposto no Regimento Interno, ou seja, se existe previsão no Condomínio ela é devida, independente do tipo de mudança.

Vale ressaltar que, assim como os condôminos, o condomínio também tem as suas responsabilidades para com a mudança. Por isso, é importante que tanto o síndico e os colaboradores envolvidos quanto os interessados em realizar a mudança tenham conhecimento do que deve ser feito. Veja algumas das obrigações para os dois lados.

Para condôminos

Horários – É preciso que os condôminos se informem a respeito dos dias e horários nos quais é possível realizar mudança. Eles precisam estar especificados no Regimento Interno, mas podem ser fixados em murais e rememorados ao longo das reuniões.

Esses horários serão estabelecidos pelo Regimento. Em geral, permitem-se mudanças em dias e horários comerciais, alguns Condomínios permitem mudanças aos sábados em horários especiais, como por exemplo, das 9h às 13h ou 14h.

Agendamento – É preciso agendar com o síndico, avisar o zelador ou a portaria? Essa é uma das obrigações que estará especificada no Regimento Interno. É imprescindível que o condômino faça esse alerta, pois, é a partir dele que o condomínio pode se preparar para as mudanças. Muitas vezes é preciso ter uma autorização de mudança fornecida pelo Condomínio ou pela Administradora do Condomínio.

Avise sobre espaços que serão usados – Um caminhão vai permanecer na área da garagem ao longo do dia? O síndico deve ser notificado para que oriente os colaboradores sobre as medidas e cuidados necessários com a segurança.

Tenha ciência da responsabilidade sobre danos – Invariavelmente, o transporte de móveis e de caixas vai passar pelas áreas comuns do condomínio, como elevadores, corredores, garagem, entre outros. Se houver algum tipo de dano à estrutura, o morador será cobrado pelo reparo do dano causado – mesmo que a taxa de mudança já seja aplicada. Esse valor de taxa de mudança deve constar no Regimento Interno.

Estabeleça um responsável – Caso o próprio condômino não possa acompanhar a mudança, ele precisa designar um responsável perante o condomínio e informar o síndico

Atenção à correspondência – Por mais que você faça a solicitação de alteração do endereço nos correios e com alguns fornecedores, avise o zelador ou o porteiro para guardar as suas correspondências. Comunique também a Administradora do Condomínio a alteração de endereço e/ou propriedade do imóvel.

Para condomínios

Se o condômino faz a sua parte, é justo que o condomínio também o faça. Por esse motivo, ao fazer o agendamento da mudança, é importante que o síndico e os colaboradores envolvidos no processo tomem as providências necessárias.

Preparação de áreas – O elevador precisa ser forrado? Há algum portão que precisa ter o seu acesso liberado? O condomínio deve permitir ao condômino iniciar o processo de mudança dentro dos horários autorizados.

Notifique os empregados – O porteiro e o zelador precisam conhecer a unidade responsável pela mudança e como vai funcionar o processo. Por isso, o síndico precisa tomar ciência e repassar os detalhes do processo, como a necessidade de uso da garagem, quantos empregados vão fazer parte do processo, entre outras informações.

Cuide da limpeza – Na taxa de mudança paga pelo condômino, não está incluída a limpeza das áreas comuns por onde a mudança irá passar. Por esse motivo, não esqueça de orientar os responsáveis pela mudança a respeito da necessidade de fazer a faxina das áreas afetadas.

Atualize o cadastro de moradores – Quando houver uma mudança, lembre-se de atualizar o registro de moradores, deixando claras informações pertinentes: quantidade de moradores; nomes e documentos de identificação, inclusive nº de CPF da pessoa, cujo nome constará na taxa condominial; formas de contato (telefone fixo, celular e e-mail); contatos de emergência; modelo e número da placa do carro. Também é interessante ter alguma forma de mensuração da presença dos moradores no condômino: trabalha em tempo integral, meio-período, entre outros.

Boas práticas para o aluguel de garagem

Fazer uma renda extra ou poder guardar o carro com segurança? O aluguel da garagem beneficia a todos, mas exige atenção

De um lado, uma vaga de garagem sem uso; de outro, um carro dormindo na rua por falta de vaga. Por que não unir esses dois elementos, obter uma renda extra e garantir a segurança do veículo? O aluguel da garagem em condomínio é uma prática comum e todos saem ganhando quando o acordado é cumprido.

Para isso, é preciso ter uma vaga disponível e uma pessoa interessada. Lembrando que este interessado deve ser condômino, proprietário ou locatário de uma unidade do condomínio. O artigo 1.331, §1º do Código Civil proíbe a venda e locação de garagens para não moradores, exceto se previsto na convenção do condomínio.

“§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

Um dos motivos para a proibição do aluguel de garagem para não condôminos é a segurança. Afinal de contas, é difícil restringir o acesso do locatário apenas à garagem, fazendo com que ele acesse a todo o condomínio e criando uma dificuldade a ser administrada pelo síndico e demais empregados.

Seu condomínio permite e está previsto na convenção? Ok, siga em frente no aluguel a pessoas de fora. Se o seu condomínio não permite ou não menciona o assunto na convenção, restrinja o aluguel aos condôminos ou proponha a alteração da convenção – salientando que ela só pode ser modificada desde que aceita por dois terços dos condôminos em uma assembleia que precisa seguir uma série de regras específicas.

Contratos e valores

Ter um contrato de aluguel de garagem não é obrigatório, mas é mais seguro do que a negociação apenas verbal. O contrato pode ser simples, constar nome do locatário, número da vaga, valor a ser pago, forma e data de pagamento, encargos em caso de atraso. É recomendado ter ciência de qual o modelo do carro e placa, por segurança. Alguns condomínios solicitam essa informação, que fica na portaria.

É de bom tom avisar ao síndico ou o porteiro/zelador de que a vaga será usada pelo condômino de determinada unidade para que fique registrado no livro.

Em relação aos valores, não existe uma tabela fixa de preço para aluguel de garagem. O que muitos fazem é pesquisar pelo condomínio quais os valores praticados, para se ter uma base. Um outro cálculo que também é muito usado é do 1%: cobrar 1% do valor de venda de uma vaga de garagem , ou ainda, verificar o valor cobrado mensalmente por algum estacionamento próximo ao condomínio.

Vale ressaltar que existem vários tipos de garagem, e o valor do aluguel pode ser baseado no tamanho da vaga e na sua localização. Existem vagas pequenas, médias e grandes, fixas ou rotativas, com pilares ou livres, cobertas ou descobertas.

Tipos de vagas

Como falamos há pouco, existem inúmeros tipos de vagas, que podem servir como critério para determinação do valor de aluguel. As cobertas e livres tendem a ser as mais buscadas, pois os condôminos não querem ter a obrigação de empurrar um carro antes de sair, o que acontece nas vagas presas.

Vagas cobertas e fixas também costumam ser alugadas com mais rapidez e têm a negociação facilitada pelo fato de estarem sempre disponíveis no mesmo lugar. Mesmo assim, conheça esse espaço antes de alugá-lo, pois elas podem ter tamanhos diferentes. Na negociação, é possível pedir para testar o seu carro neste espaço.

Já imaginou ter uma vaga pequena e alugar para o dono de uma caminhonete? Isso inclusive pode gerar problema no Condomínio, quando o veículo ultrapassa a marcação do tamanho da garagem, gerando multa e até mesmo a proibição do estacionamento do veículo que ultrapasse as dimensões da vaga de garagem Vagas grandes, com espaço para carro e moto, por exemplo, podem ter um valor melhor de mercado por abrigar mais de um veículo.

No caso de vagas rotativas ou indeterminadas, é importante verificar com o síndico qual o funcionamento da ocupação. De modo geral, essas vagas são do estilo ‘primeiro a chegar’, mas é preciso checar o processo e deixar bem claro para o locatário, evitando confusões ou mal-entendidos.

Quer alugar a sua vaga e não sabe como fazer? Tem dúvidas sobre o assunto de aluguel de garagem em condomínio? Mande a sua pergunta que tentaremos solucionar!