Categoria: Administração de Condomínios

Procuração: quem tem direito a usar?

Este assunto gera muitos debates nas reuniões e assembleias de condomínio; este artigo visa tirar algumas das dúvidas mais recorrentes sobre o tema

No mundo ideal, as assembleias de condomínio contariam com a presença de todos os condôminos para que, em decisões importantes, fosse possível uma representação total. No entanto, a realidade é que os condôminos podem estar viajando ou em outros compromissos, impedindo que estejam presentes nesses momentos.

Nesses casos, há a possibilidade de usar uma procuração para que os seus interesses sejam, de fato, ouvidos e discutidos durante as reuniões de condomínio.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, o uso de procurações em assembleias é válido, independentemente da finalidade: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa de condomínio, entre outros assuntos de importância, comuns aos condomínios.

Conforme a legislação, não existe um limite de procurações a ser usada por um condômino, no entanto essa questão pode ser delimitada pela convenção do condomínio ou pelo regimento interno.

O objetivo desse tipo de regra é impedir que uma pessoa possa monopolizar todas as decisões do condomínio ou que um síndico acumule procurações suficientes para permanecer no cargo por um tempo além do normal.

Vale lembrar que a procuração consiste em um documento no qual uma pessoa (outorgante) autoriza um terceiro (outorgado) a agir em seu nome para diversas finalidades que podem ir além das reuniões de condomínio (movimentar contas bancárias, administrar empresas e vender imóveis), dependendo da especificação em cada procuração.

Trata-se de um expediente usado para resolver problemas e tomar decisões às quais não se possa estar presente.

Representatividade

As procurações podem ser dadas pelos proprietários para qualquer pessoa, independentemente do parentesco, para que possam ter suas opiniões defendidas na assembleia. Além disso, em condomínios com um grande número de locatários, as procurações aumentam a representatividade de quem realmente usufrui dos espaços do condomínio e conhece no dia a dia os problemas a serem resolvidos.

Há diversos modelos que podem ser autorizados, no entanto, é preciso que traga algumas informações específicas para que sejam consideradas legítimas:

– Informar o objetivo da outorga: por exemplo, representação na assembleia do condomínio, ou a representação em assembleias por um determinado período, ou mais especificamente, representação na votação de um determinado item da pauta;

– É preciso deixar claro quais são os poderes conferidos para que o outorgado não ultrapasse os limites estabelecidos pelo outorgante;

– Que esses poderes conferidos não constituam uma prática de ato ilícito ou algum tipo de contravenção da lei.

Além disso, outra dúvida frequente é se o próprio síndico pode acumular procurações para usá-las em uma nova eleição, por exemplo. Neste caso, o regimento interno deve conter algum tipo de restrição ou regulação específica, pois, em caso contrário, o síndico pode somar esses documentos em busca de uma reeleição.

É importante que o síndico conheça o Código Civil e as normas do regimento interno, exigindo que apenas pessoas autorizadas possam participar da reunião. Caso contrário, basta um condômino estar representado de forma irregular para que as decisões de uma assembleia possam ser consideradas inválidas pela justiça. Uma administradora de condomínio oferece todo o suporte necessário para que o síndico conheça todos os detalhes a respeito do assunto.

Reconhecimento de firma e cuidados

O consenso popular estabelece que, para ser válida, a procuração deve ter a firma reconhecida em cartório. Esta não é uma afirmação verdadeira, visto que o regimento interno ou convenção devem trazer essa obrigatoriedade. Se não houver nada sobre o assunto nesses documentos, a própria convocação da assembleia deve trazer essa exigência, fazendo com que o síndico apenas aceite caso a procuração, com o reconhecimento, seja apresentada. Do contrário, não há necessidade de reconhecimento de firma.

Outros cuidados importantes:

Inquilinos – Somente tem direito a voto se apresentar procuração, já que o direito ao voto é do condômino, ou seja, do proprietário da unidade. Contudo, existe uma discussão da possibilidade de o inquilino votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias. Isto porque o art. 24, §4º da Lei 4.591/64 disciplinava que se o condômino não estiver presente na assembleia cuja decisão é sobre despesa ordinária, poderá o locatário votar.

Porém, o Código Civil foi omisso quanto a isso, gerando divergência de entendimentos. Alguns especialistas entendem que pelo fato do Código Civil ser omisso a questão permanece em aberto, aplicando-se o disposto na Lei 4.591. Outros, contudo, entendem que sendo o Código Civil omisso em relação ao locatário e fazer menção exclusiva ao condômino, referida disposição foi revogada pelo Código Civil.

Diante disso, o mais seguro é que inquilinos sempre apresentem procuração para participar e votar em assembleias.

Parentes próximos – Conforme a lei, a procuração deve ser apresentada em todas as reuniões, mesmo que sejam parentes próximos. Muitos síndicos ignoram o fato por entenderem que a proximidade faça com que um parente próximo possa representá-lo.

Cônjuges – Nem sempre o cônjuge também é proprietário do imóvel, isso depende do regime de comunhão de bens adotado pelo casal. Também nos casos de união estável formal, dependerá do regime de bens adotado; se for união estável fática, à qual se aplica o regime da comunhão parcial de bens, a princípio somente tem direito a voto se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente na constância da união estável. Basicamente, tem direito a voto somente o cônjuge que também é proprietário do imóvel.

Morte – Somente o inventariante – que é nomeado por um juiz – pode responder pelo patrimônio de um falecido, independentemente do parentesco ou relação entre as pessoas.

Tem mais alguma dúvida sobre esse assunto? Gostaria de ter mais informações sobre outro tema relacionado aos condomínios? Entre em contato com a Mineira e deixe o seu recado.

Paisagismo predial: como deixar seu condomínio ainda mais bonito

Um jardim bem cuidado, além de deixar o local bonito com um baixo investimento, valoriza o condomínio

Beleza, promoção de bem-estar para os condôminos, valorização do imóvel, mais área verde para a melhora da qualidade do ar e de vida: podemos listar inúmeros benefícios de um belo jardim no condomínio. E o melhor, dependendo do espaço disponível, é possível fazer belos trabalhos sem comprometer o orçamento disponível, visto que a valorização do condomínio pode recuperar parte do investimento.

Dicas de como fazer um bom paisagismo predial.

Em primeiro lugar, é preciso saber se o síndico – ou alguém do condomínio, como um condômino ou zelador – entende sobre jardinagem, flores e plantas. Caso a resposta seja não, o ideal é contratar uma empresa especializada em paisagismo predial, para receber indicações e orientações de como proceder. Mas, se a resposta for positiva, mãos à obra!

Além do conhecimento, é preciso ter disponibilidade e comprometimento. Afinal, para manter um belo jardim, é necessário muito mais que apenas água.

Saber que tipo de planta vive melhor na exposição ao sol ou em área coberta, realizar a rega periódica, verificar a qualidade da terra, saber quando a planta precisa de poda e cuidar das ervas daninhas são algumas das funções. Lembre-se de que é preciso ter uma pessoa disponível na função periodicamente.

Ter um pouco de criatividade também é indicado para o trabalho, para ter ideias de como dispor as plantas ou aprimorar com desenhos nas podas. O trabalho de paisagismo predial pode ser realizado em várias áreas, em especial nos espaços comuns, como na churrasqueira, área de lazer ou quadra poliesportiva.

Escolha das plantas

Decidir quais plantas ficam melhor para o paisagismo do seu condomínio depende de alguns fatores, como espaço disponível. Para espaços pequenos, é possível investir em flores e buxinhos. Um belo gramado também pode fazer toda a diferença. Painéis verticais, canteiros e vasos são outras opções que devem ser consideradas.

Já espaços maiores podem receber árvores, como as frutíferas. Tome cuidado com árvores que crescem muito para não comprometer a visibilidade dos condôminos. Uma boa dica para a escolha das plantas é pensar em temas, como um jardim japonês ou um jardim italiano, ou ligados ao nome do condomínio, por exemplo.

Além do tamanho do espaço, pense no estilo do local: paisagismo próximo à piscina, lugar de bastante umidade, pede um tipo de planta. Já próximo à churrasqueira, que é mais quente, outro. Cuidado com plantas tóxicas, evite, afinal, muitas crianças e animais transitam pelo condomínio.

Após a definição das plantas, faça um manual de cuidados: quantidade de água, se tem fases, tipo de poda, se precisa de alguma outra atenção. Isso pode ser útil, caso seja necessário trocar o responsável pelas plantas do condomínio.

Cuidados com a manutenção

Fundamental para a boa aparência e para a sobrevivência das plantas, a manutenção deve ser realizada sempre, mesmo que seja apenas um gramado em frente ao condomínio.

É preciso realizar a poda e retirar as ervas daninhas, que podem comprometer o desenvolvimento das plantas. Pensar em inserir novas espécies também é interessante periodicamente, modificando o visual.

Atente-se para as estações do ano! Cuide das pragas, que aparecem com mais intensidade na primavera e no verão devido ao calor e à umidade. Limpe bem os excessos das folhas no outono, época em que elas caem. Essa é uma boa época para adubação. E, no inverno, cuide para que o frio não mate as plantas, com possíveis mudanças de lugares e proteções.

Observar também é fundamental. Veja como as plantas reagem ao clima e à rega. Assim, é possível adaptá-las para que elas cresçam bem e fortes. Com todas essas dicas, é possível ter um jardim limpo, bonito e bem cuidado!

Horta Comunitária

Que tal investir em uma horta comunitária?

Além da beleza que ela gera, deve ser levada em conta principalmente sua utilidade. Os condôminos terão acesso fácil a alimentos saudáveis ou até mesmo orgânicos, além de ser um incentivo para crianças e até mesmo gerar um lazer para muitos que terão a possibilidade de cuidar de sua manutenção.

Hoje em dia, muitas são as soluções para implantação de hortas, não dependendo necessariamente de grandes espaços, existem até mesmo opções verticais.

Temperos e ervas são os mais recomendados por demandarem menos cuidados, mas se existe disponibilidade maior de cuidado por alguns condôminos, podem também ser plantadas hortaliças. Escolha uma área com boa incidência solar do seu condomínio, prepare o solo e mãos a obra.

Gostou? Conte para a gente quais outros temas você gostaria de encontrar por aqui.

Convenção do Condomínio: Como fazer

A convenção do condomínio é obrigatória? Saiba para que serve, como elaborá-la e sua diferença em relação ao regimento interno

Já pensou em um lugar sem leis, sem direitos, deveres ou punições? Assim seria um condomínio sem uma convenção. A convenção do condomínio é o termo de constituição e regulamentação de funcionamento do condomínio e tem validade perante os condôminos, ainda que não esteja registrada. Porém, o seu registro no Registro de Imóveis a torna obrigatória perante terceiros.

A convenção é obrigatória para a constituição do condomínio, conforme previsto nos arts. 1332 e 1333 do Código Civil. Sua importância é tanta que sem ela o condomínio não consegue, por exemplo, um CNPJ e, consequentemente, não consegue contratar empregados e serviços, e nem abrir uma conta bancária.

Mas como elaborar a convenção do condomínio? Quais itens são obrigatórios ou indispensáveis neste documento? Quem precisa aprovar? Calma, nós vamos te ajudar com essas e outras dúvidas!

Como elaborar a convenção do condomínio?

A convenção do condomínio é o ato constitutivo do condomínio, e deve conter a sua descrição, estruturação e regras que o regem. Na grande maioria das vezes, ela é elaborada pela construtora, que repassa ao condomínio junto da entrega do empreendimento.

Na verdade, a construtora entrega a Minuta da Convenção já registrada no Registro de Imóveis e muitos condomínios permanecem com ela sem promover qualquer alteração. Condomínios mais antigos, muitas vezes, sequer contam com esse documento. Nestes casos, é obrigatório a sua elaboração e aprovação.

Na convenção, segundo o que estabelece o art. 1332 do Código Civil, deve constar a descrição e individualização das unidades, o que é propriedade exclusiva e o que é propriedade comum; a fração ideal de cada unidade; o fim a que se destinam essas unidades, ou seja, se residencial ou comercial.

Além dessas informações essenciais, a convenção também deverá listar a forma de arrecadação financeira do condomínio, de administração e de sanções, bem como os direitos e deveres dos condôminos.

Quanto à parte financeira deverá estar previsto na convenção a forma de rateio das taxas condominiais, bem como o modo de pagamento dessas contribuições, tanto para as despesas ordinárias, despesas do dia a dia, quanto às extraordinárias, fundos de reserva, obras e investimentos.

Deverá estar previsto também como lidar com as inadimplências (cobrança, juros, multas, protesto e ações judiciais).

Quanto à administração, é preciso informar quais as funções e os deveres do síndico, bem como a composição e as competências do conselho fiscal. Deverá também conter as competências das assembleias, forma e prazo de convocação, quórum exigido para cada situação e os procedimentos durante a reunião.

Convenção do condomínio x Regimento interno

Qual a diferença entre os dois? Bom, podemos dizer que a convenção é o estatuto do condomínio, já o regimento é um regulamento de utilização e funcionamento do condomínio. O regimento interno pode estar inserido na convenção e entrar em vigor junto dela ou ser elaborado posteriormente. Nele, são incluídas algumas das “regras de boa convivência”.

É no regimento interno que estão os direitos e deveres dos condôminos em relação ao dia a dia, como uso das áreas comuns, reservas e utilização das áreas de lazer, garagem, horários de obras, proibições – principalmente relacionadas ao barulho, reclamação que lidera na maioria dos condomínios -, e penalidades.

Aprovações e alterações na convenção do condomínio

Como a convenção segue a legislação federal, é importante que ela seja atualizada sempre que houver mudanças na lei, a fim de que esteja sempre em consonância com ela.

Por ser o documento mais importante do condomínio, sua alteração não é algo simples, e nem deve ser. Caso seja necessário realizar qualquer alteração na convenção, ela pode acontecer desde que aceita por dois terços dos condôminos (art. 1333 do Código Civil).

Já para a elaboração ou alteração do regimento interno, não existe uma previsão legal mínima para aprovação. O texto original do art. 1351 do Código Civil determinava expressamente que para alteração da convenção e regimento interno era necessário quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, porém esse artigo foi alterado em 2004 (Lei 10.931/04) e excluído o termo regimento interno dele.

Essa alteração gerou muita polêmica, com vários entendimentos a respeito do quórum mínimo para alteração do regimento interno.

Contudo, a maioria dos especialistas considera que, não havendo previsão legal, aplica-se a regra geral de que pode ser alterado pela maioria simples, ou seja, 50% mais um dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para este fim. Mas, se o regimento interno estiver na própria convenção do condomínio, será necessário a aprovação dos 2/3 dos condôminos.

Importante salientar que, mesmo um ou mais condôminos votando contra as regras estabelecidas, se as mesmas forem aprovadas pelo quórum mínimo exigido e estando dentro da lei, elas devem ser cumpridas por todos os condôminos, sem distinções.

É fundamental contar com o auxílio de profissionais experientes para a elaboração da convenção do condomínio e do regimento interno, prevenindo alterações posteriores desnecessárias ou problemas judiciais mais sérios.

Precisa de ajuda na elaboração, atualização ou tem alguma dúvida em relação à convenção do condomínio? Entre em contato, temos uma equipe especializada pronta para te atender.

Obras em unidades: como fazer

Responsabilidade técnica, barulhos, estrutura e higiene: confira alguns aspectos importantes sobre a realização de alterações em unidades

Sou o dono da minha unidade e vou fazer uma reforma. Não preciso avisar ninguém sobre o assunto, certo? Errado!

Mesmo que qualquer mudança estrutural seja feita dentro de uma unidade, o síndico precisa ser comunicado, especialmente nos condomínios verticais.

Desde abril de 2014, uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), nº 16.280, rege esse tipo de situação. Qualquer alteração realizada deve ser informada ao síndico, sendo que o condômino precisa apresentar o projeto da reforma e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados por engenheiro ou arquiteto, respectivamente, antes mesmo de se iniciar o projeto.

Nesse projeto deverá conter um cronograma com os seguintes itens:

– Detalhamento de tudo o que será feito na obra;

– Tempo estimado da intervenção (início e fim);

– Materiais que serão utilizados.

Esse profissional será o encarregado de acompanhar as obras na unidade, do início ao fim. Como o síndico tem responsabilidade civil sobre o que acontece no condomínio, caberá a ele autorizar ou não a reforma.

Por esta razão, ele precisa exigir os documentos necessários e acompanhar a obra, para fiscalizar se o que está sendo executado é o mesmo que está descrito na ART apresentada pelo engenheiro/arquiteto responsável.

Essas atitudes são garantias de que, em uma eventualidade, o síndico e o condomínio terão tido o cuidado necessário, evitando incômodos para os demais e isentando-se da responsabilidade.

Estrutura

Muitas edificações mais recentes foram levantadas com o uso dos chamados blocos estruturais. Esse tipo de construção não permite, por exemplo, que uma parede seja derrubada, pois pode afetar toda a estrutura da torre.

Em obras deste porte, o síndico e o condomínio devem ter uma preocupação adicional para evitar que os outros condôminos sejam colocados em risco.

Muitas vezes a própria construtora, no manual do proprietário, já faz esta ressalva quanto a estrutura da edificação ser feita de blocos e, portanto, proibida de qualquer alteração.

No entanto, mesmo em condomínios com outros métodos construtivos – que permitam a derrubada de paredes -, é preciso confirmar que a estrutura não será comprometida. Nesse contexto, os documentos apresentados pelo proprietário e engenheiro responsável devem garantir que vigas ou estruturas coletivas não serão afetadas, gerando um transtorno coletivo.

Em quais horários é permitido realizar obras?

A Lei do Silêncio pode ser regulamentada cidade a cidade. Por isso, a fim de evitar incômodos, notificações e multas, o proprietário tem o dever de respeitar os horários autorizados para a realização de obras.

Esse período está especificado na convenção do condomínio ou no regimento interno, podendo ser variável em cada condomínio.

Normalmente, esses documentos trazem as alterações e previsões de silêncio, os dias e horários autorizados para a execução de obras. Em geral, elas são autorizadas em horário comercial das 8h às 18h e das 9h às 13h de sábado, sendo vedado esse direito aos domingos e feriados.

Mas observe que obras emergenciais necessárias, por exemplo, que coloquem em risco a vida do condômino, da unidade ou de vizinhos, como por exemplo vazamento de tubulações, podem eventualmente descumprir a regra.

Vale lembrar que o cuidado com esses horários não deve ser adotado apenas em obras grandes, mas também com pequenas manutenções do dia a dia, que exijam o uso de uma furadeira ou martelo. Por menor que seja esse reparo, ele deve ser realizado em horário permitido pelo regimento interno ou convenção condominial.

Limpeza durante as obras

Outro aspecto que pode gerar problemas é em relação à limpeza. É impossível realizar uma obra sem fazer algum tipo de sujeira. Uma obra em uma unidade costuma levantar poeira e outros incômodos relacionados à higiene, em especial aos diretamente afetados, como os vizinhos de andar e os localizados acima e abaixo.

Por isso, a orientação ao proprietário da unidade é para que acompanhe a execução da obra, evitando que a limpeza e a retirada de detritos se torne um aspecto de reclamação para os demais condôminos. Cuidados simples, como a higiene diária da obra, garantem que a manutenção realizada não se transforme em um incômodo para os demais.

E sobre as obras no próprio condomínio? Bom, sobre isso podemos falar uma próxima vez! Ficou com alguma dúvida em relação à realização de obras em condomínios? Entre em contato com a Mineira ou deixe o seu comentário.

Lei do silêncio em condomínios: tudo que você precisa saber

Saiba tudo sobre a lei do silêncio em condomínios. Cada condomínio pode estabelecer suas regras próprias por meio de um regimento interno ou convenção coletiva.

Os barulhos inconvenientes são um dos principais problemas em condomínios, especialmente nos residenciais. Por esse motivo, a fim de regular situações deste tipo, é comum se estabelecer regras específicas, uma lei do silêncio em condomínios. Vale lembrar que, conforme a legislação federal, não existe uma legislação específica sobre o silêncio.

A Lei Federal 3.688/41 (Lei de Contravenções Penais), em seu artigo 42, determina os limites em relação à perturbação do sossego alheio ou trabalho, definindo pena de prisão de quinze dias a três meses, em casos como:

– Gritaria ou algazarra;

– Exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

– Abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

– Provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de quem detém a guarda;

Muitas cidades também têm suas regras próprias, que estabelecem limites, penas e delimitações. Em Curitiba, a Lei Municipal 10.625/02 dispõe sobre ruídos urbanos e proteção do bem-estar e do sossego público.

Por outro lado, cabe também a cada condomínio estabelecer suas próprias regulações, dentro de suas necessidades, por meio do regimento interno e da convenção do condomínio em caso de perturbação do sossego. Nesse caso, é possível prever multas, entre outras punições, para o condômino que descumpra a regra.

Diferentes perfis na lei do silêncio em condomínios

É preciso levar em conta que os ruídos podem ter diferentes perfis. Há barulhos esporádicos, que não duram muito tempo, mas costumam incomodar, como o latido de cachorros, a realização de pequenas obras, o andar de salto alto, entre outros, sobretudo em horários inconvenientes.

Nesses casos, o condômino pode ter dificuldade de comprovar a sua queixa ao síndico. No entanto, a recomendação é que, caso a situação seja comum, o síndico seja chamado para que tenha uma conversa franca com os envolvidos para solucionar o problema, sem gerar atritos entre vizinhos.

No caso de obras e mudanças, por exemplo, é preciso respeitar as normas estabelecidas pelo regimento interno do condomínio. Quase 100% dos condomínios impedem que seja realizado qualquer tipo de obra aos domingos e feriados, por exemplo, mesmo em horários que estejam fora do habitual da lei do silêncio em condomínios (entre 22h e 7h).

No caso dos barulhos persistentes, como em uma festa, o síndico pode facilmente perceber o incômodo causado aos demais. A partir disso, ele deve solicitar que o barulho cesse.

Caso a situação persista, é necessário seguir as regras previstas no regimento interno, que, em geral, consideram a aplicação de uma notificação e, em caso de reincidência, multas. Além disso, o síndico também pode chamar a polícia, caso não consiga contornar o problema.

Regras específicas

Ao longo deste artigo, já mencionamos algumas vezes a necessidade de seguir o regimento interno e a convenção do condomínio. Em geral, fala-se na lei do silêncio em condomínios a partir das 22h às 7h da manhã, mas o condomínio pode criar sua própria regulamentação, autorizando que se faça mais barulho até as 24h nas sextas-feiras, sábados e vésperas de feriados, por exemplo.

Cada condomínio também fica responsável por estabelecer os trâmites para a aplicação de multa e até mesmo os seus valores, previstos no regimento interno.

Há condomínios que usam como base o valor de sua taxa condominial, enquanto outros estabelecem o salário-mínimo. Também é possível especificar que, após a primeira multa, em caso de reincidência, os valores pagos pelo condômino sejam dobrados, garantindo que o problema não se repita.

Bom senso é bom e todo mundo gosta

Imagine que um vizinho está realizando uma obra em sua unidade. A situação é desagradável para todos os condôminos, mas será que vale a pena apresentar uma reclamação ao síndico por excesso de barulho se a convenção estiver sendo respeitada? Por esse motivo, ter o bom senso antes de reclamar é sempre positivo, visto que você também pode precisar realizar alguma obra em sua unidade.

A mesma regra vale para reclamações sobre situações que podem acontecer no dia a dia, como a queda de algum objeto ou algo após o horário estabelecido como silêncio. S

e isso não for uma regra, não há necessidade de levar uma reclamação formal ao síndico. Não é porque há uma restrição de barulhos entre determinado horário que o condomínio precisa de silêncio absoluto.

Quer auxílio para elaborar uma convenção do condomínio ou um regimento interno que coíba os abusos de barulho ou outros problemas? Entre em contato com a Mineira e conte com o suporte de uma administradora de condomínio.

Portaria remota: você já ouviu falar?

Ideia se tornou mais simples de ser aplicada com o avanço da tecnologia e pode reduzir o custo do condomínio, especialmente nos com porteiros

A ideia é inteligente: em vez de ter porteiros fixos, o condomínio substitui esses profissionais por pessoas que, de maneira remota, abrem e fecham portões para pedestres, controlam o acesso às garagens e acompanham 24 horas o condomínio por meio de câmeras que transmitem as imagens em tempo real pela internet.

Algumas pesquisas indicam que, em média, os custos com pessoal representam entre 45% e 55% do valor total das despesas do condomínio. Ou seja, trocar a portaria presencial, que exige ao menos três empregados por dia, além de um controle muito eficaz da escala de finais de semana e feriados – a fim de oferecer as folgas obrigatórias –, pode ser uma ferramenta eficaz na redução dos custos de alguns condomínios.

Há alguns anos, essa possibilidade poderia ser vista com incredulidade pelos condôminos, mas o fato é que a evolução da tecnologia e a redução de custo de equipamentos tornou a portaria remota mais acessível. Câmeras que transmitem imagens em tempo real são cada vez mais adotadas e, mesmo a internet, com cabeamentos com fibra ótica, garantem a confiabilidade do sistema.

Ajustes necessários

O primeiro passo para se pensar em portaria remota é, na realidade, a inclusão de tags individuais para os condôminos. Cada pessoa carrega a sua chave de acesso individual, evitando a necessidade de estar em contato direto com os responsáveis pelo monitoramento do condomínio.

Outro ponto importante diz respeito à necessidade de um zelador ou outro empregado capaz de receber encomendas e realizar outras atividades que antes eram desempenhadas pelos porteiros. Esse detalhe precisa ser acertado com antecedência com o empregado a fim de evitar problemas.

Equipamentos necessários

Confira alguns dos equipamentos necessários para o funcionamento da portaria remota, além da possibilidade de abertura de portões à distância:

– Internet/telefonia de boa qualidade – Toda a comunicação entre a empresa responsável pela vigilância será realizada por meio de internet ou telefonia. Nesse sentido, é preciso implantar um sistema de qualidade e pensar em uma segunda solução, caso aconteça algum problema, como em chuvas fortes, queda de energia, entre outras eventualidades.

– Câmeras IP’s – Esses equipamentos são capazes de transmitir imagem e som em tempo real pela internet. Será por meio delas que a equipe remota fará o monitoramento dos acessos pelo portão de pedestres e da garagem.

– Geradores – Em caso de fortes chuvas ou algum problema no fornecimento de energia elétrica, a rede precisa garantir um tempo mínimo de funcionamento. Segundo pesquisa da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel), em média, por ano, os consumidores das capitais ficam cerca de 15 horas sem energia. Ou seja, essa estrutura de retaguarda precisa suportar um período sem energia.

– Botão de pânico – Empresas de monitoramento não podem substituir a força policial. Por isso, ao identificarem uma situação de risco, é preciso que o operador tenha um botão de pânico para acionar a polícia imediatamente. É possível também incluir algum tipo de mecanismo para que os moradores façam esse chamado.

– Servidor ou nuvem para armazenamento das imagens – Contratar um servidor ou um espaço na nuvem para armazenar as imagens por um determinado período de tempo. É preciso ter em mente que o operador pode acompanhar várias câmeras simultaneamente e equívocos podem acontecer. Por isso, o ideal é manter as imagens por cerca de um mês.

Para todos os condomínios?

Será que a portaria remota é adequada para todos os condomínios? Essa é uma pergunta que precisa ser feita pelo síndico e levada à assembleia para averiguar a opinião dos demais condôminos.

Entretanto, via de regra, condomínios muito grandes, com diversos acessos de pessoas, ou muito pequenos, com baixo número de unidades, podem inviabilizar essa prática. No primeiro caso, há a necessidade de se instalar muitas câmeras – para monitorar acesso de pedestres e garagens –, o que pode exigir demais da empresa terceirizada responsável e encarecer o custo, além de diminuir a eficiência.

No caso de condomínios muito pequenos, os custos podem ser elevados em razão do monitoramento 24 horas, visto que muitos desses locais apostam apenas em portarias em horário comercial, por exemplo, o que reduz o custo da folha de pagamento.

Área comum em condomínio: regras e limites?

Regimento interno delimita os direitos e deveres dos condôminos nas áreas comuns, mas é preciso tomar cuidado com as proibições e tratamentos equivocados em caso de inadimplência

Todo condomínio conta com áreas privativas e os espaços que podem e devem ser compartilhados com os demais, as áreas comuns. Mas quais são as regras para a utilização dessas áreas compartilhadas, caso de piscinas, salões de festas, playground, salas de reuniões, hall de entrada, corredores, entre outros espaços disponíveis?

Para que a convivência de todas as pessoas neste espaço seja benéfica, é preciso estabelecer regras. O documento capaz de estabelecer os direitos e deveres de cada condômino é a convenção do condomínio e/ou o regimento interno, podendo autorizar, por exemplo, o uso dos espaços por visitantes ou vedá-lo completamente. Este tipo de decisão é definida em assembleia e é possível criar condições específicas.

A Convenção ou o regimento interno podem estabelecer critérios especiais, como, por exemplo, impedir a presença de cães em alguns desses locais, estabelecer uma taxa de limpeza conforme o número de convidados para os salões e salas, obrigar o condômino a informar quem serão os visitantes de tal espaço, exigir os cuidados no momento da devolução ou saída dos locais e até mesmo vedar o uso de algumas dessas áreas por quem não for condômino.

Um dos principais aspectos a ser respeitado está relacionado à segurança. Muitos desses ambientes estão construídos sobre lajes e, por esse motivo, há um limite de pessoas que podem ocupar o espaço com o propósito de resguardar a segurança dos condôminos, convidados e evitar problemas para o próprio condomínio.

Preservação, limpeza e barulho

As áreas comuns foram criadas justamente para oferecer conforto ao condômino e garantir que ele tenha uma infraestrutura mínima para realizar atividades esportivas, de lazer ou mesmo profissionais. Nesse contexto, há três aspectos fundamentais para o condomínio que devem ser resguardados: cuidado, limpeza e barulho.

Cuidado – As áreas comuns em condomínios são, de certa forma, uma porta de entrada e indicam o cuidado e a atuação do síndico. Por esse motivo, uma das regras de ouro na hora de fazer empréstimos desses locais é garantir que sejam devolvidos da mesma forma como foram encontrados. Vale lembrar que a área comum faz parte da sua propriedade, ou seja, deve-se ter cuidado com ela assim como se deve ter com as áreas privativas.

Limpeza – É possível estabelecer na Convenção ou no regimento interno regras em relação à limpeza ou exigir o pagamento de uma taxa de cada condômino que utilize determinada área. Os valores precisam estar delimitados na convenção ou no regimento e serem informados no momento da locação de um espaço.

Barulho – No caso de churrasqueiras, salões de festas, piscinas ou mesmo salas de reuniões, o barulho é um dos aspectos que mais costuma registrar reclamações. Por esse motivo, os limites do horário de silêncio precisam estar claramente delimitados para a pessoa que locou o espaço. E, ao usuário do ambiente, respeito e bom senso!

Regras eternas?

Essas decisões não perduram para sempre e podem ser modificadas, com a convocação de uma Assembleia Geral para discutir esses aspectos, respeitados e observados os quóruns para cada caso especificamente. Por esse motivo, todo condômino deve participar desses encontros para conhecer seus direitos e deveres, não desrespeitar as regras e evitar a aplicação de multas em caso de descumprimento.

Proibições

Um dos cuidados a ser tomado é o de não proibir que um condômino, mesmo que esteja inadimplente, usufrua das áreas comuns. Em entendimentos recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os condomínios não podem tomar medidas que impeçam o condômino de usar os espaços comuns, isso porque, por mais que ele esteja em débito, não há a possibilidade de fazer esse tipo de restrição específica, existindo os meios legais para se fazer a cobrança das taxas condominiais inadimplidas

De acordo com a interpretação dos ministros do STJ, o condômino é proprietário de um imóvel e do que se determina de “fração ideal” das áreas comuns – ou seja, uma parte indeterminada de todo o condomínio. Por esse motivo, independentemente da situação de inadimplência, o condômino não pode ser vedado de ter acesso à área comum.

Proprietários e locatários

Outro regramento específico que deve ser mantido diz respeito aos proprietário e locatários de imóveis dentro de um condomínio. Não é permitido estabelecer regras que impeçam os locatários de fazerem uso de algumas dessas áreas, visto que a pessoa ou empresa que aluga tem o mesmo direito dos proprietários de uso de um espaço.

Tem alguma dúvida sobre algum tema relacionado ao seu condomínio? Entre em contato com a Mineira.

A importância do fundo de reserva do condomínio

Recursos devem ser usados para cobrir custos emergenciais; entenda quem deve arcar com esse valor dentro da taxa de condomínio

No valor mensal pago para a manutenção de um condomínio normalmente está incluído o fundo de reserva. Um percentual da taxa mensal – em geral 5 ou 10% – fica guardado para ser usado em situações de emergência para que haja recursos disponíveis em caixa. O principal propósito é garantir que o condomínio conte com verbas para eventualidades ou situações extraordinárias.

O percentual destinado ao fundo de reserva, se não previsto na convenção do condomínio, deve ser definido em assembleia, constando expressamente na ordem do dia este tema. A partir disso, no pagamento de uma mensalidade, o percentual do fundo de reserva deverá ser destinado especificamente para esse fim, e depositado em conta remunerada própria

A fim de simplificar esse controle e promover a transparência, sugere-se ao síndico que seja mantida uma conta corrente e uma conta poupança em nome do condomínio.

A primeira deve se destinar às despesas e responsabilidades comuns, como o pagamento dos empregados, de contas do dia a dia, entre outras despesas ordinárias.

O fundo de reserva do condomínio, por outro lado, deve ser mantido em uma conta poupança e se destina aos casos emergenciais: os critérios podem e devem ser definidos pela convenção do condomínio, pelo regimento interno ou na assembleia que o instituiu.

Em geral, são utilizados para situações de emergência, como obras para as quais não houve provisionamento de fundos, reparo de acidentes, despesas extraordinárias relacionadas a reformas ou estrutura do edifício, entre outras diversas possibilidades, mas não se deve utilizar para pagamento de despesas ordinárias.

É possível, por exemplo, fixar um teto a ser arrecadado pelo condomínio, cessando esse pagamento quando os valores forem atingidos. Dessa forma, existe a segurança de contar com esses recursos sem se tornar uma cobrança obrigatória e eterna.

Regras para o uso do fundo de reserva do condomínio

A convenção ou o regimento interno devem estabelecer qual o valor limite que pode ser usado pelo síndico sem que haja a convocação de uma assembleia.

Essa regra dá liberdade ao responsável para utilizar os recursos para pequenos reparos e eventualidades sem a necessidade de incomodar e depender dos demais condôminos.

No entanto, caso a emergência esteja acima deste percentual ou limite pré-estabelecido, deverá ser convocada uma assembleia para autorizar as obras.

É importante que o síndico, mesmo em uma situação de emergência, realize ao menos três orçamentos específicos, simplificando a decisão dos demais condôminos e garantindo uma boa administração do dinheiro do condomínio.

Como anteriormente esclarecido, o fundo de reserva deve ser utilizado para obras ou reparos que agreguem valor ao imóvel e não para meros reparos ou consertos decorrentes de natural desgaste, pois estes devem ser pagos pelo rateio normal de despesas.

Vale lembrar que, qualquer unidade, a qualquer momento, pode exigir do síndico uma prestação de contas – este é um dos deveres do síndico.

Quem deve arcar com o fundo de reserva do condomínio?

O percentual definido para o fundo de reserva deverá ser arcado pelos proprietários dos imóveis.

Os proprietários de unidades são os responsáveis pelo investimento em melhorias e outros reparos para a manutenção e valorização do condomínio. Os inquilinos, por outro lado, não arcam com esse tipo de custo.

A Lei de Locações 8.245/91 em seu artigo 23, inciso XII, estabelece quais despesas são obrigação dos locatários, a saber:

… XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

No caso de o fundo ser usado para quitar as chamadas despesas ordinárias, os locatários terão a obrigação de repor os respectivos valores no fundo de reserva, como se vê da supratranscrita alínea “i”. Em regra geral, se o dinheiro for usado para benfeitorias, é responsabilidade do proprietário; caso seja para despesas do dia a dia, o inquilino deve arcar.

Nesta situação, o locatário pode exigir do proprietário que devolva o valor equivalente ao fundo de reserva, ou desconte do valor do aluguel, durante todo o tempo de vigência do contrato de locação.

Outros tipos de fundos

O fundo de reserva é o mais conhecido e, provavelmente, o mais usado pelos condomínios.

No entanto, as assembleias podem definir outros tipos de fundos de reserva, com finalidades específicas e por tempo determinado, como fundo de obras para arrecadar fundos suficientes para uma determinada obra ou investimento futuro no condomínio, como equipamentos de segurança ou benfeitorias, fundo de pessoal, para arrecadar ao longo do ano valores suficientes para cobrir férias e 13º de empregados, sendo que o pagamento deste fundo de pessoal é de responsabilidade do locatário, pois se destina a despesas ordinárias com pessoal.

Nesses casos, depois da aprovação em assembleia, os valores são incluídos na taxa de condomínio e devem, a fim de promover a transparência e o controle, ser administrados em contas poupanças distintas.

Seu condomínio está em dia com a acessibilidade?

Residenciais ou comerciais, condomínios devem se adequar à lei e proporcionar livre acesso a todos

Degraus, rampas sem corrimão ou com uma inclinação incorreta.

Quantas vezes não nos deparamos com lugares de difícil acesso para quem tem a mobilidade reduzida? O problema, mais frequente em condomínios antigos, traz muita dor de cabeça para quem tem o direito de ir e vir, mas é impossibilitado devido à falta de padrão.

Como está o seu condomínio? Em dia com a acessibilidade?

A Lei da Acessibilidade, Lei no 10.098, de 19-12-2000, vale para o país inteiro, mas cada município e Estado têm sua regra e legislação específica, seguindo as orientações da diretriz nacional.

Mesmo assim, vale o que está na Constituição, e ela garante o direito de ir e vir a todos os indivíduos, independentemente de sua condição física ou mental.

Nesta hora, é preciso pensar em idosos, cadeirantes, pessoas que utilizam bengalas, muletas ou andadores, pessoas com crianças de colo, carrinhos de bebê ou ainda as com mobilidade reduzida temporária, como os que passaram por cirurgias ou sofreram acidentes.

Condomínios novos ou antigos

Normalmente, os condomínios mais antigos têm mais problemas com a acessibilidade, principalmente pelo fato de que antigamente o assunto não era tão discutido e nem sequer fazia parte dos projetos.

Como as estruturas podem se abalar com novas obras, o ideal é que se tenha acesso à planta principal e seja realizada uma análise técnica para detectar os pontos frágeis, evitando problemas posteriores.

Afinal, não adianta arrumar a acessibilidade e descuidar da segurança estrutural do restante do condomínio.

Já os condomínios novos, em sua maioria, são construídos pensando na acessibilidade e o fácil acesso de condôminos e visitantes – inclusive, é um dos critérios levados em conta pelos projetistas.

Mas, caso isso não aconteça e o seu condomínio tenha sido entregue cheio de escadas e sem rampas, o síndico pode solicitar à construtora para que realize as obras de adequação necessárias.

Obras em vista

Independentemente do tamanho, do tipo ou do valor da obra, mudanças no condomínio em prol da acessibilidade não deveriam nem sequer passar por assembleia, já que são obras de adequação à lei.

Mas, para melhor explicação dos motivos e das consequências, e também para aprovar o melhor local e a questão estética das reformas, é de bom tom organizar uma assembleia para tal, explicando para todos as necessidades da obra, e apresentando as opções possíveis.

Caso algum morador seja contrário, é recomendado anotar nome completo e documento em ata, visto que a obrigatoriedade da realização está prevista em lei.

Prioridades

Por onde começar? Saber quais e quantas obras são necessárias para adequar o condomínio de acordo com a Lei da Acessibilidade é o primeiro passo. Liste todas as reformas pendentes para que o acesso seja livre para todos. Por exemplo:

– O acesso principal tem escadarias? Caso não tenha, pense em uma rampa. As Ideais são as de concreto, com piso antiderrapante.

– As portas/ portões têm uma largura adequada?

– Corrimões devem ser instalados em rampas e escadas.

– Como é o acesso às áreas comuns e de lazer?

– Têm muitos tapetes, capachos ou outros obstáculos nas áreas de circulação, atrapalhando pessoas com mobilidade reduzida?

– Como é o acesso à garagem?

– As vagas de garagem têm espaço suficiente para um cadeirante entrar em seu carro?

Fazer essas perguntas ajuda nas respostas de quais obras são necessárias. Não pode executar todas as obras em um mesmo momento? Priorize o acesso de entrada do condomínio e vá, aos poucos, fazendo as demais adequações!

Além da acessibilidade

Obras de acessibilidade em condomínios têm inúmeros benefícios, que vão além de apenas cumprir a lei. Além de facilitar o acesso das pessoas que têm mobilidade reduzida – lembrando que, de acordo com o IBGE, a população está vivendo cada vez mais e o número de idosos é crescente -, o fácil acesso é positivo nos momentos de reformas ou mudanças, sem contar a valorização que ela proporciona ao imóvel.

Então… Como está a acessibilidade no seu condomínio?

Vazamento no condomínio, e agora?

Vazamento no condomínio ou entre as unidades merecem atenção

Manchas amareladas ou escuras nas paredes do condomínio ou das unidades podem ser um mau sinal: é muito provável que vazamentos ou infiltrações estejam por trás delas. O primeiro pensamento que vem à mente é: quem vai arrumar isto? O texto de hoje vai falar sobre isso: como lidar com um vazamento no condomínio ou na sua unidade. Acompanhe!

Os vazamentos, além de afetarem a estética do local com as manchas, podem deslocar parte da pintura ou de azulejos, danificar a estrutura das edificações, causar forte e mau odor e, ainda por cima, aumentar a conta de água consideravelmente. Em outras palavras, um prejuízo para todos.

Vazamento no condomínio

Condomínios mais antigos sofrem com mais frequência, já que muitas vezes o encanamento é de ferro e enferruja com mais facilidade, dependendo da qualidade ou do tempo de uso do material. Mas os novos não estão livres do problema.

Os vazamentos no condomínio são de responsabilidade do mesmo, sendo necessário uma ação do síndico, que deve verificar e contratar um profissional ou uma empresa para solucionar o problema. Isso inclui danos de vazamento e infiltração em todas as áreas comuns, como fachada, áreas de lazer, garagem ou caixa d’água.

No caso de condomínios novos e ainda no prazo da construtora – normalmente 5 anos a partir da entrega ou da certidão de habite-se -, os custos das obras relacionadas ao vazamento são de responsabilidade da construtora, ficando o condomínio isento de qualquer cobrança. Caso contrário, o valor deve sair do caixa do condomínio mesmo.

Vazamento nas unidades

Este é um assunto que causa bastante conflito entre os condôminos. Quem é o responsável quando o vazamento chega até a minha unidade? Para responder essa questão, é preciso avaliar a origem do vazamento. E, neste caso, temos algumas opções:

1 – Na própria unidade

Vazamento com origem na própria unidade é de responsabilidade do proprietário, que deve consultar um profissional e arcar com as despesas. Mesmo que pequeno e inofensivo, o vazamento deve ser contido com urgência, para que ele não atinja outras unidades ou áreas comuns, causando prejuízos e incômodos a outros condôminos.

Já nas unidades alugadas, o vazamento só é um problema do proprietário quando comprovado que o inquilino não causou o vazamento, por exemplo, com perfurações nas paredes, atingindo o encanamento. Infiltração por mau uso da unidade é responsabilidade do inquilino. Ou seja, o proprietário só terá custos caso o problema seja estrutural.

Neste caso, além de arcar com a obra, o proprietário deve ressarcir o inquilino caso ele tenha tido móveis ou objetos danificados.

2 – Na unidade vizinha

Assim como no item acima, a responsabilidade pelo vazamento é do proprietário da unidade da origem do problema. No caso de infiltração oriunda do seu vizinho, ele deve arcar com os custos da obra, bem como com a reposição de objetos perdidos.

O maior problema neste tipo de situação é o acordo entre vizinhos: é preciso identificar o problema, verificar quem é o causador, fazer orçamentos, contratar um profissional, alinhar horários e dias de obras e enquanto tudo isso não acontece, o tempo vai passando e o vazamento continua.

Na maior parte dos casos, é o condômino quem procura o proprietário da unidade causadora para demandar o conserto, mas, no caso de resistências, é possível comunicar ao síndico, para solicitar uma notificação formal. Se mesmo com a notificação o condômino se isentar do conserto, a justiça deve ser acionada.

Curiosidade sobre os encanamentos de condomínio

Os condomínios têm duas redes de encanamento: uma vertical (conhecida como prumada), de uso comum, que conduz a água e o esgoto entre os andares, e outra horizontal, que liga e serve as unidades (de responsabilidade dos condôminos).

Se o vazamento for nesse encanamento vertical, ou seja, na prumada do condomínio, a responsabilidade pela reparação do vazamento é do condomínio.

De quem é a responsabilidade?

Antes de qualquer coisa, deve-se identificar a origem do vazamento, se é responsabilidade da própria unidade, da unidade vizinha ou do condomínio. Para isso, recomenda-se a contratação de um responsável técnico para identificar a origem do problema.

Constatada a origem do vazamento, cabe ao responsável repará-lo. Lembrando que o art. 1277 do Código Civil estabelece que o proprietário tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais provocadas pela utilização de unidade vizinha.

Neste sentido, o vizinho que estiver causando o vazamento, se não providenciar o reparo, tem a obrigação de autorizar a entrada em sua unidade para reparar o vazamento.

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