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Saiba o que fazer e o que evitar quando uma peça importante da equipe que administra o condomínio deixa o cargo

Muito se ouve falar do síndico e de suas incontáveis tarefas e deveres, mas nem todo mundo lembra que ele não faz tudo sozinho. O síndico conta com uma equipe, composta por um subsíndico e o conselho, que o auxiliam nas tarefas relacionadas à administração e à manutenção do condomínio. 

E quando um deles pede para se afastar do cargo, o que deve ser feito? Uma nova eleição, subir um conselheiro para a função, obter uma indicação… são várias as opções e no texto de hoje vamos falar mais sobre a renúncia do subsíndico. Acompanhe.

Mas antes:

Quais as funções de um subsíndico?

Um subsíndico é como um vice-prefeito em uma cidade: assume todas as responsabilidades do principal quando ele está ausente ou impossibilitado de cumprir suas tarefas – o que pode ocorrer em períodos de férias, viagens, entre outras diversas possibilidades.

Ele pode ser um cargo opcional, mas a maior parte dos condomínios elege um subsíndico por assembleia, assim como para o cargo do síndico e os demais, até mesmo para garantir um apoio e substituição do síndico em momentos necessários. 

Além de ajudar nas decisões e nas escolhas do síndico, poder substituí-lo em eventualidades, que todos sabem que pode acontecer, ele também pode ter atribuições delegadas pelo síndico.

Como renunciar ao cargo?

Motivos para se deixar a um trabalho podem ser diversos – incompatibilidade, acúmulo de trabalho, questões pessoais, entre outros -, mas é importante que o subsíndico, ao renunciar, cumpra com os protocolos naturais para deixar o cargo.

Se a renúncia for realizada em assembleia, basta constar em ata. Caso contrário, é necessário que o pedido seja formalizado por escrito.

Caso o subsíndico tenha muitas funções práticas no condomínio, é de bom grado que ele cumpra um aviso prévio ou renuncie com um espaço adequado para se encontrar um substituto. Afinal, deixar o cargo de forma repentina pode deixar o síndico e o restante da equipe envolvida na administração do condomínio em uma situação desagradável.

É recomendável que o síndico procure saber as razões pelas quais o seu sub está deixando o cargo, até para evitar cometer algum possível erro relacionado à essa decisão, caso esse seja um dos motivos. Mas é importante evitar ser muito invasivo, já que todos possuem suas vidas particulares e têm o direito à privacidade.

Renúncia feita, e agora?

Como em qualquer outro acontecimento importante no condomínio, deve-se recorrer à Convenção do Condomínio para saber o que ela determina em caso de renúncia do subsíndico.

É imprescindível que o condomínio seja claro e siga as determinações da Convenção do Condomínio para saber os próximos passos – e evitar problemas relacionados ao tema. Não é raro vermos cargos sendo repassados para familiares e colegas, mas isso não pode acontecer mesmo que seja dentro do condomínio sem que haja anuência da assembleia.

Caso a convenção não aborde o assunto de forma específica, é interessante pensar em inserir uma cláusula a respeito.

Via de regra, o documento estabelece que seja feita uma nova assembleia para se eleger o novo subsíndico. Não haveria problema que uma pessoa que já participe do conselho seja alçada a essa posição – desde que passando pelo crivo dos demais condôminos, em assembleia, e com outra pessoa assumindo o seu antigo posto.

A renúncia e o novo responsável pelas responsabilidades de subsíndico devem ser informados também aos demais condôminos pelos meios de comunicação disponíveis do condomínio. 

Toda e qualquer alteração no quadro administrativo do condomínio deve ser levada a sério, bem como os cargos atribuídos. Para uma gestão saudável, é interessante evitar uma rotatividade alta, o que costuma garantir mais resultados e tranquilidade a todos os envolvidos.

Tão importante quanto aceitar bem a saída do último subsíndico, é explicar detalhadamente as funções ao que ocupar o novo cargo. Afinal, colaboradores e equipe participativa só trarão ganhos para a gestão do condomínio e para o dia a dia dos condôminos.

Documento é obrigatório, sob pena de advertências e multas caso não esteja atualizado; saiba como obtê-lo e o que é necessário para que seu condomínio não seja surpreendido

Gerenciar um condomínio exige um cuidado muito grande em relação à documentação do local, independentemente se a função couber ao síndico ou à administradora de condomínio. 

É preciso estar com tudo em dia e garantir que nenhum certificado obrigatório perca sua validade, deixando o condomínio sob o risco de receber advertências e multas. Um desses documentos exigidos é o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

A maior parte dos administradores de condomínios tem conhecimento sobre o AVCB, já que ele é necessário para que seja liberado o Habite-se, certificado emitido pela prefeitura para validar a construção e permitir a ocupação do empreendimento.

O que nem todo mundo sabe, porém, é que o AVCB tem validade e deve ser renovado periodicamente. Por isso, hoje vamos falar sobre esta vistoria, o que é avaliado e como obtê-la de forma legal para estar em dia com a lei.

Para que serve e o AVCB?

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, além de ser um dos documentos exigidos para a liberação da construção, garante que o condomínio esteja em condições seguras em relação a incêndios ou outros problemas estruturais que possam acontecer ao longo dos anos.

E como é o Corpo de Bombeiros quem é acionado caso ocorra algum acidente desse perfil, nada mais certo de que o órgão faça a liberação do local para a segurança de todos.

São vistoriados empreendimentos com área construída maior que 750 m² ou ainda em construções superiores a 3 andares.

O que é avaliado?

Entre os itens vistoriados e exigidos pelo Corpo de Bombeiros, estão:

– Portas corta-fogo nas saídas dos andares;

– Laudo elétrico e de para-raios;

– Extintores, detectores de fumaça, alarmes de incêndio, hidrantes;

– Sinalização de rota de fuga e luzes de emergência;

É importante prestar atenção quanto ao funcionamento e à validade dos equipamentos, bem como realizar treinamento para a equipe e os colaboradores para que todos saibam manusear e utilizar um extintor, por exemplo, ou tenham conhecimento sobre como agir para orientar em caso de evacuação.

Mantenha a manutenção dos elevadores em dia. Veja como realizá-las.

Quando realizar a avaliação?

Além da primeira liberação, é preciso estar atento à validade do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que é diferente em cada estado. No Paraná, por exemplo, o laudo é válido por 12 meses e deve ser reavaliado e renovado periodicamente.

Ademais, edificações que apresentem modificações das áreas construídas e/ou de uso, construções provisórias e reformas estruturais também precisam de uma nova avaliação por parte dos órgãos fiscalizadores.

Importância de se ter um AVCB

A obrigatoriedade é um fator importante para se ter um AVCB em dia, mas acima disso está a segurança dos condôminos, dos colaboradores e dos visitantes do condomínio em ter a vistoria em dia, prevenindo acidentes e orientando em caso de necessidades. Também é importante lembrar que o síndico pode responder civil e criminalmente. Além disso, se o Condomínio sofrer um sinistro, como um incêndio, pode ter problemas com o recebimento do seguro se não estiver com a documentação em dia.

É interessante também realizar um treinamento de tempos em tempos com os colaboradores e instruir os condôminos sobre como agir caso aconteça alguma emergência. Todos sabem que esse tipo de situação gera desespero e ações impensadas, por isso, manter a calma e pensar é fundamental.

Outra sugestão é solicitar algumas orientações dos próprios bombeiros sobre como proceder e evitar que o problema se intensifique.

É importante lembrar ainda que as edificações que não tenham o AVCB em dia podem ser punidos com multa e se o Corpo de Bombeiros constatar risco iminente à vida, poderão adotar medidas mais graves como evacuação e interdição parcial ou total da edificação.

Contar com uma administradora de condomínios que oriente e certifique-se de que os documentos estão em dia é importante para auxiliar o síndico em suas inúmeras funções – até mesmo pelo fato de ele ser o representante legal do condomínio.

Conte com a Mineira, especialista na gestão de condomínios com mais de 45 anos de mercado para te ajudar em relação ao AVCB e outras documentações obrigatórias.

Veja aqui quais as principais manutenções periódicas de um condomínio.

Uma das formas mais seguras de acesso, a autenticação por meio da face tem sido procurada por muitos condomínios, principalmente os de grande porte

Segurança é uma questão frágil em todas as regiões do país. E é um dos pontos mais buscados pela maioria daqueles que adquirem um imóvel em um condomínio. 

Dessa forma, contar com um sistema que garanta a segurança para condôminos, colaboradores e visitantes é imprescindível para viver bem. E, por isso, muitos condomínios estão investindo no acesso via reconhecimento facial.

Pesquisa feita pela Juniper Research, especialista em análise de mercado, apontou um aumento de até 120% no uso de tecnologias de reconhecimento facial e a perspectiva de mais de 1,4 bilhão de pessoas utilizando a tecnologia até 2025.

O reconhecimento facial é uma tecnologia segura, aplicada em larga escala em bancos e celulares justamente pela sua validação única. No condomínio, agrega agilidade à entrada e saída dos condôminos, além de deixar o local mais moderno e atualizado, valorizando o imóvel.

Mas será que a tecnologia funciona bem? É sobre isso que vamos falar no texto de hoje!

Conheça os principais erros na portaria que comprometem a segurança do seu condomínio.

Reconhecimento facial

Assim como a biometria, o reconhecimento facial no condomínio capta os mais diversos pontos da face, medindo distâncias entre os olhos, o desenho do nariz, linhas e marcas de expressão, entre outros, gerando uma imagem tridimensional.

E é essa captura que vai liberar o acesso a todos os locais com reconhecimento facial no condomínio. Alguns sistemas também fornecem QR Codes para o acesso de visitantes, facilitando, por exemplo, na hora de realizar festas, reuniões e outras confraternizações.

Cadastramento

Para a tecnologia funcionar, ao contratar o serviço, é necessário cadastrar todos os condôminos em um software, bem como colaboradores e outros funcionários que precisem ter acesso ao local.

Alguns aplicativos de condomínios permitem que o próprio condômino se cadastre pela plataforma e habilite seu acesso, sem necessidade de cadastrar na portaria. Ele também consegue validar a entrada de terceiros pelo app.

É esse software e sistema que apontarão quem está autorizado a entrar no condomínio, bem como quais espaços podem acessar, sendo bastante funcional para áreas comuns de uso restrito. Além disso, o cadastramento também traz uma facilidade ao síndico, que tem toda a sua base de condôminos atualizada na palma da sua mão.

Porém, é importante realizar o imediato descadastramento e exclusão permanente dos dados biométricos em casos de mudanças ou demissões, impedindo que a pessoa retorne ao condomínio com livre acesso somente por ter a biometria registrada. Essa exclusão dos dados é importante não só por uma questão de segurança física do Condomínio, como por uma questão de segurança de dados, em cumprimento às regras da Lei Geral de Proteção de Dados.

Por isso, a comunicação entre a portaria, o síndico e os condôminos devem ser constantes e claras, a fim de evitar confusões.

Onde utilizar reconhecimento facial?

É possível utilizar o reconhecimento facial no condomínio em todos os acessos, desde a entrada na portaria principal até as de blocos e de áreas comuns.

Nesse caso, pode-se ter um controle maior do acesso, por exemplo, de crianças na piscina, sauna ou nas churrasqueiras e salas de jogos. Simultaneamente, a portaria consegue acompanhar os acessos pelo sistema e pelas câmeras de segurança.

Vantagens

Como dissemos acima, o sistema de reconhecimento facial é um dos mais seguros para portaria, já que em milésimos de segundos ele possibilita liberar ou não um condômino, aliando segurança e agilidade. Com isso, o tempo de exposição do condômino na rua é menor, já que não precisa aguardar que o porteiro o veja para liberar sua entrada.

Além disso, acaba com a necessidade de carregar chaves, tags e outros itens para entrar e sair do condomínio, respeitando os cuidados aprendidos na época da pandemia e que perduram em muitos locais até hoje, com uma tecnologia touchless (sem toque).

O sistema também traz precisão na identificação das pessoas, garantindo que o acesso seja liberado mesmo que o condômino tenha passado por alterações físicas. Tudo isso proporciona mais modernidade ao condomínio, valorizando suas áreas comuns e o imóvel como um todo.

O reconhecimento facial em condomínios é uma tendência e mais uma forma de impedir visitas indesejadas e a entrada de pessoas má intencionadas. Que tal propor a implantação dessa modernidade ao condomínio, resultando em mais segurança e agilidade no acesso?

LGPD

Um ponto importante a ser analisado e cuidado ao implementar o reconhecimento facial é o respeito a Lei Geral de Proteção de Dados. O art. 5º, inciso II do da LGPD estabelece que o dado biométrico é um dado sensível e, portanto, o tratamento desses dados possui requisitos mais rígidos e específicos do que os previstos para o tratamento de dados pessoais em geral, principalmente no que se refere às medidas de segurança.

A coleta de dados sensíveis pode ocorrer por consentimento ou não do titular de dados. O art. 11, inciso II, alínea “g” da LGPD prevê a possibilidade de tratamento de dados sensíveis sem a necessidade de consentimento do titular para “garantia da prevenção à fraude e à segurança do titular, nos processos de identificação e autenticação de cadastro de sistemas eletrônicos”. Portanto, se esta for a finalidade, não será necessário o consentimento do titular de dados para fazer o tratamento desses dados. Lembrando sempre de que devem ser respeitadas as medidas de segurança para proteção desses dados.

É importante sempre treinar os empregados responsáveis pela coleta desses dados, adotar medidas rígidas para proteção dos dados coletados e disponibilizar um aviso de privacidade sobre a finalidade dessa coleta, bem como informações sobre os direitos dos titulares, além é claro, de excluir permanentemente dados que não sejam mais necessários para o Condomínio.

Veja outras tendências para condomínios em 2023 neste post.

Tendência que surgiu durante a pandemia foi testada em vários condomínios e pode se tornar regra para o futuro, desde que siga as exigências da legislação 

Em um passado não muito distante, entre os anos de 2020 e 2021, a população brasileira – e mundial – passava por restrições jamais imaginadas. 

Isolamento social, trabalho remoto, eventos por videochamadas, entre outros, passaram a fazer parte das rotinas. Inclusive, as assembleias condominiais, obrigatórias por convenção, tiveram que ser realizadas de forma virtual a fim de evitar aglomerações.

Algumas mudanças vividas nesse período perduraram mesmo após o período pandêmico, caso do trabalho remoto ou híbrido e das assembleias virtuais, que agora podem ser permanentes em muitos condomínios.

Foi durante a pandemia que se viu a necessidade de realizar uma assembleia virtual. Falamos um pouco sobre elas e como fazê-las dar certo, além da aprovação da Lei 14.010/20 que autorizou a realização da assembleia virtual em caráter emergencial.

Na sequência, veio a sanção da Lei 14.309/22, que alterou o Código Civil nas disposições aplicáveis aos condomínios, permitindo a realização de assembleias virtuais e possibilitando a sessão permanente.

Com isso, a segurança jurídica aumentou, facilitando a realização das assembleias, sua validade e a obtenção de votos para quóruns específicos.

Presencial, virtual ou híbrido?

Muitos condomínios vêm fazendo testes para garantir que o modelo de assembleia virtual funciona antes de colocá-lo como definitivo. Algumas também têm testado a versão híbrida, sendo parte presencial, parte virtual, o que tem dado certo para muitos condomínios.

A inclusão da modalidade eletrônica nos artigos do Código Civil reforça a segurança de utilizar as assembleias virtuais para a discussão e deliberação de qualquer tipo de pauta.

O art.1354-A destaca que “a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto”.     

O artigo ainda fala sobre as instruções de acesso, a forma de coleta de votos e a exclusão da responsabilidade do condomínio por qualquer falha de conexão ou equipamento dos condôminos.

Atualização das normas e Convenção do Condomínio

Mesmo com a atualização do Código Civil, essas modalidades de assembleias só podem ser realizadas e terão validade se não estiver vedada na Convenção do Condomínio, que é quem rege o local.

As regras para a realização da assembleia virtual devem ser as mesmas da presencial, respeitando período de convocação, divulgação do edital e da ata da assembleia, entre outras formalidades já previstas em convenção.

É imprescindível que o edital de convocação indique que a assembleia será de modelo híbrido ou virtual, e a soma do resultado das votações deve acontecer antes do encerramento da assembleia.

Você sabe se os inquilinos podem votar nas assembleias? Veja neste post!

Torne sua assembleia eficiente

Todo mundo sabe que ter quórum em assembleia de condomínio é algo nem sempre muito fácil. 

Sendo assim, as assembleias virtuais podem trazer um público participante maior do que unicamente presencial, agregando condôminos que não estejam na cidade ou no condomínio no horário estabelecido – boa opção também para condomínios com perfil para veraneio.

Ao mesmo tempo, pessoas de mais idade ou sem muito conhecimento do digital podem ter dificuldades no formato e preferir não participar. Com isso, o modelo híbrido é uma opção que pode agradar a ambos, porém é preciso jogo de cintura do síndico para conduzir a assembleia, garantindo a participação de todos os envolvidos.

O art. 1.353 do Código Civil, por sua vez, autoriza que as deliberações que exigirem quórum especial previsto na Lei ou na Convenção do Condomínio e que não forem atingidos, poderá a assembleia decidir pela maioria dos presentes converter a reunião em sessão permanente, ou seja, prosseguir com a assembleia em outro dia e horário pré-definidos e desde que não ultrapasse 60 dias, que todos os presentes sejam expressamente convocados e os ausentes também, nos moldes da Convenção, seja lavrada ata parcial que deverá ser remetida para os ausentes e ainda que seja dada continuidade na data e hora designados com a lavratura da ata em seguimento, com a consolidação de todas as deliberações.

Essa possibilidade de converter a assembleia em sessão permanente pode ser realizada tanto em assembleias presenciais quanto assembleias virtuais, o que torna muito mais eficiente e prático para os condomínios.

Que tal proporcionar aos condôminos uma assembleia moderna, que alia tecnologia a questões tradicionais? A assembleia virtual já é uma realidade.

Investimento em áreas verdes, permeabilidade, limpeza de calhas e outras prevenções podem
impedir o problema
Começo de ano é marcado sempre pelas fortes chuvas de verão por todo o país. 
E o resultado disso é muitas vezes catastrófico – principalmente em construções localizadas em
áreas de risco. Nos condomínios, é importante realizar ações preventivas para minimizar os
danos, evitar maiores problemas e ainda contribuir para reduzir as enchentes nas cidades.
Quando se fala em evitar problemas futuros, a prevenção é a palavra-chave. Para isso, realizar
todas as manutenções preventivas e corretivas quando for necessário, sem postergações, é
fundamental. 
No texto de hoje, vamos listar algumas medidas que podem ser tomadas a fim de minimizar os
possíveis danos causados por fortes chuvas e enchentes! 
Prevenir é melhor que remediar
Já diria o ditado (que serve para muita coisa nesta vida), apostar em medidas preventivas
sempre será melhor – e mais barato – do que arrumar o estrago depois. Até mesmo porque
você nunca sabe o tamanho do dano e o quanto terá que despender para consertá-lo.
Além da prevenção, é de responsabilidade do síndico manter as manutenções de acordo com a
Norma 5674 de 2012 em dia, bem como acompanhar o programa de manutenção preventiva e
suas atualizações para estar sempre adequado às regras.
Além disso, o síndico deve estar atento a:

• Manter as calhas, ralos e canaletas livres para escoar. Essa verificação deve ser realizada
  diariamente, principalmente em áreas arborizadas e que caiam muitas folhas;
• Verificar sempre a permeabilização das coberturas, áreas comuns e perto das instalações
  elétricas;
• Analisar as áreas mais críticas do condomínio – aquelas que acumulam mais água –,
  geralmente em subsolos, e apostar em comportas e portas de saída. As mesmas também
  podem estar próximas de elevadores, para evitar a entrada de água no poço;
• Checar se as bombas de sucção de águas pluviais estão conectadas a geradores, para que se
  mantenham ativas. Se for necessário, investir na instalação de bombas, quadros e conexões
  elétricas que operem em ambientes submersos com a proteção adequada;
• Poços de armazenamento, válvulas de retenção e de coleta de água são sempre interessantes,
  principalmente em questões emergenciais;
• Investir em áreas verdes, que auxiliam na captação das águas da chuva e na arborização do
  condomínio;
• Realizar treinamentos constantes da equipe, com ações do que deve ser realizado antes e
  durante a enchente.
  Encheu, e agora?

Ter um plano de ação pós-enchente é importante em um condomínio. Em primeiro lugar e
antes mesmo que isso aconteça, realize um treinamento com a sua equipe, para que todos
mantenham a calma e passem tranquilidade aos condôminos.
É fundamental que todos, isso inclui colaboradores, condôminos e outros, sejam orientados a
manterem distância das áreas de risco, a não ser que sejam treinados ou direcionados a essa
atividade.
É recomendado:

• Buscar por áreas seguras e sem risco;
• Não acessar garagens para salvar veículos e pertences pessoais;
• Sinalizar todas as áreas molhadas e as interditadas. Aproveite para utilizar todos os canais de
  comunicação do seu condomínio;
• Avaliar se as áreas com instalações elétricas estão protegidas e a salvo.
  Após a enchente e o escoamento de toda a água, provavelmente será necessário realizar uma
  limpeza geral e pintura de paredes, pisos, partes metálicas e outros para evitar corrosão e
  problemas decorrentes das enchentes.
  Danos grandes, o que fazer?
  Algumas enchentes são resolvidas de forma rápida, porém, em casos mais graves e maiores
  danos, uma perícia pode ser necessária para determinar os responsáveis e as providências a
  serem tomadas.
  O seguro predial pode ser acionado e fazer uma avaliação para determinar se a cobertura
  abrange o evento, bem como se haverá indenização ou não. Normalmente, os seguros cobrem
  catástrofes naturais que não decorrem de falta de manutenção – daí a importância de respeitar
  prazos e investir na manutenção preventiva.
  É possível também verificar a cobertura do seguro dos carros de forma individual.
  Viu só como manter as manutenções em dia é fundamental para viver tranquilo e longe de
  consequências inevitáveis como fortes chuvas e vendavais? 
  O papel do condomínio na cidade
  Os condomínios integram as paisagens das cidades e, em muitos casos, podem contribuir para
  o bem-estar do seu entorno. Em seu projeto e na obra, o condomínio deve garantir a
  permeabilidade da água de chuva, especialmente com a presença de áreas verdes.
  É importante que o condomínio mantenha jardins e outros espaços capazes de absorver a água,
  evitando que ela seja totalmente levada aos bueiros. Isso vai permitir o escoamento pelo solo,
  diminuindo a força das enchentes e enxurradas nas cidades!
  Invista no seu condomínio e na segurança dos seus condôminos.

Tendência no mercado imobiliário dos Estados Unidos, os condomínios multifamiliares podem trazer muitos benefícios aos usuários, além de uma boa opção para os investidores

Você já ouviu falar no termo condomínio multifamiliar? 

Não estamos falando de um local onde todos os habitantes são parentes, mas o conceito pode ser considerado semelhante: um local com diversas famílias e um único proprietário e administrador, assim como em boa parte das famílias. Pareceu estranho? 

Acompanhe o texto de hoje que a gente vai explicar direitinho como funciona um condomínio multifamiliar.

O que são e como surgiram os condomínios multifamiliares?

Após a crise econômica norte-americana na década passada, veio o boom dos condomínios multifamiliares nos Estados Unidos, onde o conceito se disseminou, principalmente como forma de diversificar o leque de opções para os investidores.

Estima-se que o movimento tenha mobilizado um volume de US$ 183,5 bilhões em 2019 no país, de acordo com pesquisas do setor. Essa tendência, aos poucos, chega ao Brasil também como uma forma diferenciada e benéfica de investimento no mercado imobiliário.

Mas vamos falar dos imóveis: o que são? 

Basicamente, um condomínio multifamiliar é um imóvel composto por diversas unidades, bem como temos os condomínios hoje em dia, porém todos controlados por um único administrador – que pode ser um indivíduo ou um grupo. 

O principal objetivo desses investidores é a locação desses espaços para as famílias. São considerados condomínios multifamiliares os edifícios, lofts, prédios em geral, espaços residenciais, conjuntos habitacionais, casas geminadas, condomínios fechados, entre outros. 

Diferença entre os condomínios multifamiliares e condomínios “normais”?

A principal diferença está nos quesitos legais dos condomínios: enquanto no comum cada unidade tem a sua escritura para ser comercializada, com seu registro individualizado, no condomínio multifamiliar todas as unidades são registradas em uma mesma escritura, como um único imóvel – e um único proprietário.

Com isso, as decisões e as responsabilidades são de uma única pessoa ou grupo, diferente do condomínio em que são feitas assembleias e reuniões para definições entre todos os proprietários.

No condomínio multifamiliar, toda a responsabilidade fica centralizada neste administrador, que responde por todas as unidades do imóvel, podendo ser um investidor, um grupo de investidores, uma empresa ou um gerente. 

Sendo assim, todo e qualquer local no qual as decisões sobre os assuntos que envolvem o condomínio são tomadas em conjunto com todos que habitam o empreendimento não é caracterizado como um condomínio multifamiliar. 

Pelo contrário: o responsável tem autonomia para reformar, investir ou interferir no edifício sem necessitar da aprovação dos moradores.

Não é incomum que administradoras de condomínio sejam contratadas para atuar em condomínios multifamiliares, contribuindo na gestão e em outros aspectos, como o fornecimento de tecnologia para gerir a locação das áreas comuns, por exemplo.

Mas qual o benefício para o condômino?

Essa pode ser uma das questões que está na sua cabeça neste momento: e o que eu ganho se não tenho autonomia nenhuma nas decisões? Em primeiro lugar, a certeza de que encontrará empreendimentos com padrão elevado, boa gestão e muito cuidado.

A maior parte dos condomínios multifamiliares oferece uma variedade de áreas comuns – piscina, academia, sauna, espaço pet, churrasqueira, salão de festas, salão de jogos, coworking, sala de reuniões –, com a garantia de que receberão a devida manutenção.

Em segundo, a não preocupação com melhorias, investimentos ou qualquer outro ajuste necessário ao imóvel. Tudo isso fica a cargo do investidor. Ao condômino, resta a obrigação de quitar as despesas estabelecidas no contrato. 

Portanto, você muito provavelmente encontrará um imóvel com segurança, variedade nas opções de lazer e tecnologia, pois é isso que quem investe neste mercado quer oferecer.

Para o investidor, a vantagem está em contar com todos esses aspectos, como segurança e boa gestão, para recuperar o aporte realizado no médio e longo prazo. 

Em um mundo no qual a dinâmica de trabalho está mudando muito, muitos abandonaram o interesse de comprar o seu imóvel e optam por uma locação, ainda mais se ela oferecer as possibilidades de lazer e tranquilidade como nos condomínios multifamiliares.

Gostou de conhecer um pouco mais sobre os condomínios multifamiliares? Leia outros temas sobre o mercado imobiliário no blog da Mineira.

Cores neutras, fachadas em destaque, áreas compartilhadas e investimentos em tecnologia são algumas das tendências para condomínios neste ano

Já estamos no terceiro mês deste ano e nunca é tarde para falar sobre as principais tendências a se esperar nos condomínios ao longo de 2023. 

Alguns pontos são senso comum, como uma maior preocupação com a sustentabilidade e o meio ambiente, a acessibilidade e a aplicação de muita tecnologia.

Já nas construções, cores mais neutras para trazer mais leveza ao condomínio, fachadas em destaque com vidros, plantas e lajes amplas, além de grandes áreas compartilhadas, para proporcionar momentos de lazer entre os condôminos e desfrutar dos espaços comuns.

Vamos falar um pouco mais sobre algumas das tendências observadas ao longo do texto.

Em que investir?

Seu condomínio não conta com um plano de separação de lixo, uma horta comunitária ou sistemas de reaproveitamento de água e energia? Já passou da hora de investir nisso e contribuir para um mundo melhor.

Além das já citadas, outras sugestões são um reservatório para acumular água da chuva, processos de compostagem, sistemas de energia renovável, entre outros, que podem colocar seu condomínio em destaque no quesito ambiental. 

Por que não trazer esta certificação ao imóvel e valorizá-lo ainda mais? Muitos destes investimentos costumam se pagar com o tempo em função da redução de custos fixos, como o consumo de água e de energia.

Falando em humanizar o condomínio, garantir a acessibilidade para todos é uma tendência de anos atrás e que será para sempre, inclusive com obrigação pela lei. Portanto, investir em rampas e corrimões sempre será necessário em um país que a taxa de idosos é maior que a de crianças, de acordo com o IBGE, e visa-se estar de acordo com a legislação.

Tecnologia sempre em alta

Aliada no crescimento do condomínio, a tecnologia está cada vez mais presente em todos os ambientes do local, desde o controle de acesso, com a possibilidade de portaria remota, às áreas comuns, com reservas online, e nos apartamentos inteligentes, que são cada vez mais comuns no condomínio.

Além disso, a tecnologia é uma parceira da segurança pelos benefícios das câmeras de monitoramento, reconhecimento facial ou digital para acessar determinadas áreas e alarmes pelo condomínio.

Outras áreas que podem contar com a tecnologia são as entradas individuais com as fechaduras eletrônicas, tendência que substitui as chaves e traz mais segurança, e o abastecimento de carros elétricos, uma crescente no país.

Ainda na tecnologia, temos também os mercadinhos compartilhados, tendência de anos anteriores que já caiu no gosto de muitos condomínios brasileiros. E as lavanderias coletivas, ideais para unidades com metragens menores.

Áreas comuns cada vez mais atrativas

Uma outra tendência para condomínios é um maior compartilhamento das áreas comuns, que estão cada vez mais atrativas e incentivando as confraternizações entre condôminos, seja com suas famílias e amigos ou com os próprios vizinhos.

Muitos condomínios também estão investindo nos rooftops, terraços no topo do prédio, que além de proporcionar uma boa convivência, fornecem belas vistas, principalmente de pôr e nascer do sol. Convidativo, não é mesmo?

Fachadas claras e com detalhes

Porta de entrada do condomínio, as fachadas precisam estar em dia para transmitir boas impressões e atrair possíveis novos moradores e investidores. A tendência é de fachadas claras, que trazem mais leveza e não cansam a visão.

Entre os detalhes em destaque estão as folhagens e as plantas nas sacadas, salientando a bioarquitetura – integração entre arquitetura e natureza – que está cada vez mais presente nas novas incorporações. O uso de madeiras, pedras e outros elementos também faz a diferença.

Não esqueça de investir em muita luz, para realmente destacar o empreendimento.

Seu condomínio já está por dentro das tendências para 2023? 

Não perca tempo e atualize-se. Os condôminos e frequentadores do local agradecerão os investimentos em prol da modernização, que aumenta a qualidade de vida de todos.

Precisa de uma ajuda para administrar seu condomínio? A Mineira atua em Curitiba e região há mais de 40 anos. Conte com a gente!

O momento é de organização e de planejamento para que os planos saiam do papel e as contas permaneçam no azul

Início de ano é sempre igual: estabelecer metas, realizar o planejamento e colocar as mãos na massa. Se na vida pessoal é assim que acontece, no corporativo, empresarial ou até mesmo no condomínio não seria diferente.

E, em se tratando em planejar o ano do condomínio, é preciso pensar em inúmeros fatores para que os doze meses sejam perfeitos.

O local está precisando de reformas ou de investimentos? Está com a inadimplência muito alta? Está com problemas difíceis de resolver?

Agora é a hora de se organizar!

Ano novo, ciclo novo

Normalmente, no início do ano, acontecem as assembleias ordinárias, com a prestação de contas do ano anterior, a eleição de um novo síndico, a previsão orçamentária para o novo ano, além de assuntos gerais.

É também neste momento que um planejamento é realizado, com os principais assuntos trazidos pelo síndico e discutindo outros temas levantados pelos demais condôminos.

Independentemente se com novo síndico ou continuação do mandato, é preciso dar início no ano. Comece pelo plano de ação e de metas. Um bom plano é como um guia para o condomínio se nortear ao longo do ano, com pautas relacionadas ao financeiro, aos recursos humanos, às manutenções e à segurança do ambiente, além do conhecimento dos pontos fortes e fracos do local.

Quer fazer um bom plano de ação e não sabe por onde começar? Dê uma olhadinha neste artigo que fizemos sobre o assunto.

Estabeleça metas a curto, médio e longo prazo, o que facilita a organização. Coloque nessa lista as manutenções obrigatórias, as emergenciais e as que devem ser realizadas durante a gestão.

Converse com todos

Além de organizar a casa, é preciso conversar com todos: conselho, fornecedores, equipe, condôminos. Aproveite este momento para atualizar o cadastro de moradores e checar se os canais de comunicação com os condôminos estão funcionando perfeitamente, com todos sendo devidamente informados.

Caso seja uma continuação de mandato, você pode passar uma pesquisa de satisfação entre os condôminos e colaboradores para saber quais pontos devem ser melhorados, quais estão dando certo e recolher novas ideias para o ciclo.

E não se esqueça de compartilhar todas as decisões tomadas. Divulgue aos condôminos um cronograma com o planejamento e os orçamentos, afinal, transparência é fundamental.

Delegue tarefas

Não é porque você é o síndico que tudo deve ficar nas suas costas, calma! O conselho consultivo existe para isso. Ele é formado por outros condôminos que podem e devem participar das decisões quando necessário, principalmente nas pautas mais complexas.

Partilhar as propostas para o condomínio com essas pessoas contribui para a gestão, com o aumento de sugestões e de novas ideias. Além deles, o suporte de uma administradora de condomínios é fundamental para um bom mandato.

Finanças em dia

Todo o planejamento das obras, de manutenções e de qualquer outro evento que envolve o condomínio deve estar nas previsões orçamentárias, para que os temas não fujam do controle e o condomínio não termine o ano no vermelho.

Analise o saldo do condomínio em relação ao ano anterior, os aumentos das principais contas, as futuras despesas e uma média dos inadimplentes. Se possível, realize a cobrança para tentar minimizar esse prejuízo.

Utilize planilhas mensais, não esqueça dos pagamentos dos empregados, terceirizados e dos recolhimentos de impostos. Parece muita coisa? Conte com a ajuda de uma boa administradora de condomínios para deixar todas as contas e pagamentos em dia.

Recursos humanos satisfeito

Tão bom quanto um condomínio organizado é ter colaboradores satisfeitos e felizes. Faça uma reunião no começo do ano e converse com sua equipe, saiba se ela está satisfeita com o serviço, com as demandas e as atribuições.

Este é o momento para organizar a casa, verificar tabelas de escalas, férias e horários, e renovar a equipe, se necessário.

Não esqueça das manutenções

Manter a manutenção do condomínio em dia é um dos pontos principais na gestão de um síndico. Por isso, comece o ano atualizando a sua tabela de manutenções periódicas, inclusive todos os contatos de prestadores de serviço, e realize todas as vistorias que precisam ser feitas nas datas corretas.

Elevadores, jardim, piscina, fachada… são inúmeros detalhes que não podem ser esquecidos. Caso você precise de um auxílio, dê uma olhadinha neste artigo aqui.

Esquecer ou negligenciar as manutenções, além de colocar os condôminos em risco, pode trazer prejuízos muito mais caros ao longo dos anos.

De olho nos resultados

Tão importante quanto prever e planejar é acompanhar todos os resultados obtidos. Deu certo? Faltou? Sobrou? Os condôminos ficaram satisfeitos?

Essas são análises para serem feitas ao longo do ano, mas que são imprescindíveis para um próximo planejamento.

Com um plano bem feito e uma atuação ativa, não tem como o ano não ser bom! Aproveite a sua gestão e tenha um excelente 2023!

Serviço é obrigatório em todos os condomínios, de acordo com o Código Civil

Sabe aquele serviço que a gente contrata porque é obrigatório, mas torcendo para nunca utilizar? O seguro predial é um deles. Segundo o Código Civil, em seu artigo 1.346: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Portanto, todos os condomínios, sejam eles, verticais ou horizontais, residenciais, comerciais ou mistos, obrigatoriamente, deverão possuir seguro incêndio para salvaguardar o patrimônio dos condôminos.

A Lei 4.591/64, art. 13, parágrafo único permitia que este seguro fosse feito em até 120-(cento e vinte)- dias após a concessão do “habite-se”, todavia, este prazo foi suprimido pelo Código Civil, e, sendo assim, o Síndico deve contratar o seguro imediatamente, sob pena de responder pessoalmente por eventual prejuízo causado por algum sinistro.

Até porque, de acordo com o art. 1.348, inciso IX do Código Civil, cabe ao Síndico “realizar o seguro da edificação”. Portanto, é responsabilidade do síndico manter em dia o seguro do Condomínio.

Por onde começar?

Como se trata de imposição legal, não é necessária a aprovação em assembleia da contratação do seguro incêndio

Bem por isso, o Síndico deve estar bem assessorado no momento da contratação deste seguro, para saber quais coberturas contratar e o limite máximo de indenização-(LMI)- para cada uma das coberturas contratadas.

É com base nas coberturas e nos valores delas que o Condomínio estará segurado e será indenizado em caso de sinistro. Por esta razão é tão importante observar quais as coberturas necessárias para cada tipo de Condomínio e, tão importante quanto, é levar em consideração o valor de cada cobertura. Uma vez que valores baixos de coberturas poderão ser insuficientes para arcar com os custos do sinistro.

A Seguradora somente indeniza o valor máximo -(LMI)-contratado em cada cobertura.

Além disso, outro fator importante que o Síndico deve levar em consideração ao contratar o seguro, é o tipo de construção do Condomínio, entre outras características como, por exemplo, número de elevadores, etc.

Em relação a cobrança, o valor do seguro predial é descontado na taxa condominial e dividido por todos os condôminos, por se tratar de uma despesa ordinária.

O que não pode faltar no seguro predial?

É importante que o seguro contratado cubra as questões estabelecidas na lei – incêndio e destruição –, mas valeassegurar outros pontos que são tão importantes quanto, como queda de raios e danos elétricos, por exemplo.

Veja outras possibilidades de proteção predial:

– Roubos e furtos;

– Vendavais;

– Alagamentos e inundações;

– Impacto de veículos;

– Quebra de vidros;

– Queda de aeronaves;

– Explosões;

– Responsabilidade civil do condomínio e do síndico;

– Responsabilidade civil garagista;

– Portões;

– Entre outras.

Para escolher o melhor tipo de cobertura, bem como quais coberturas contratar, vale avaliar os riscos, a região do imóvel e seu entorno. Por exemplo, você não precisa de uma cobertura contra desmoronamentos se não estiver em uma área de risco, certo?

Fique atento também às franquias e confira na apólice todas as especificações sobre o assunto.

Apólice

Não basta apenas contratar o seguro e achar que está tudo resolvido. É necessário ler atentamente a Apólice, em especial para os Riscos não cobertos e os Prejuízos não Indenizáveis existentes em cada uma das coberturas contratadas.

Além disso o Síndico não pode se esquecer de manter sempre em dia as manutenções do condomínio, uma vez que, caso as mesmas estejam vencidas e ocorra um sinistro, possivelmente este não será indenizado pela Seguradora, por exemplo, falta de ART do para-raios-(sinistro de danos elétricos)-.

É importante esclarecer que o seguro obrigatório do Condomínio diz respeito apenas às áreas comuns, ou seja, qualquer dano interno nas unidades, em razão de incêndio, por exemplo, não estará coberto por este seguro.

Portanto, é importante pensar também na proteção das unidades. Para isso, o seguro conteúdo é uma boa opção para oferecer aos condôminos, e é de responsabilidade de cada condômino a sua contratação.

Este tipo de seguro cobre problemas do dia a dia, como vazamentos, ocorrência com alto índice de sinistros e que é negada por muitas seguradoras, se não estiver contratada na apólice do Seguro Conteúdo.

A Mineira tem parceria com Seguradoras que prestam serviço 24 horas, oferecendo um melhor preço na cobertura do Seguro Conteúdo para seus clientes.

Fique atento às principais manutenções periódicas a realizar no seu condomínio.

Renovações e alterações

As apólices de seguro  predial têm vigência  de um ano, mas nada impede que, no decorrer deste período sejam feitos endossos na Apólice para incluir ou excluir coberturas, assim como também, aumentar ou diminuir o valor das mesmas.

Podendo a Seguradora cobrar a mais ou devolver a diferença do valor-(prêmio)- do seguro, conforme o caso.

Fuja dos erros

Utilizar o seguro  pode ser um tanto confuso para quem não tem familiaridade com o assunto. Por esta razão o melhor mesmo é sempre estar bem assessorado por um Corretor de Seguros. Mesmo assim, listamos abaixo alguns  itens para estar atento:

– Não minta na hora de comunicar o sinistro apenas para se encaixar na cobertura. Seja honesto com seu Corretor e com a seguradora.

– Forneça sempre as informações completas, como data, hora, local, histórico do ocorrido e dados dos envolvidos.

– Não se antecipe na hora de contratar um reparo. Obtenha primeiro a autorização da Seguradora/Corretor e siga as orientações dadas por ela, para não correr o risco de não ser ressarcido, ainda que tenha direito à indenização.

O seguro predial é mais que uma obrigação legal: trata-se de uma segurança para todos. E tranquilidade nunca é demais!

Tem alguma dúvida em relação à contratação do seguro predial? Entre em contato com a Mineira, marca presente há mais de 46 anos no mercado paranaen

Diversas legislações tratam do tema, prevendo adequações aos condomínios que ainda não estão de acordo com a acessibilidade, garantindo passagem em segurança para todos

Você já ouviu falar na Lei de Acessibilidade? A legislação exige adaptação das edificações públicas, de uso coletivo ou privadas, para melhor acesso de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. Isto vale tanto para a parte externa quanto interna do edifício, e inclui, obviamente, os condomínios residenciais e comerciais.

Além da lei de acessibilidade, existe a Lei Brasileira de Inclusão (LBI), de 2015, baseada na convenção da Organização das Nações Unidas (ONU), que assegura e promove os direitos da pessoa com deficiência, visando principalmente sua inclusão e cidadania.

E, acima de todas essas leis, está a Constituição Federal, que garante o direito de ir e vir a todos os indivíduos, independentemente de sua condição física ou mental.

Com todas essas legislações vigentes, é impossível não dar a devida importância aos conceitos da acessibilidade nos condomínios.

O que é acessibilidade?

De acordo com os dicionários, acessibilidade é a “qualidade do que é acessível, do que tem acesso”. Como o próprio termo explica, ter acessibilidade a algum lugar é conseguir acessá-lo, entrar e circular sem barreiras ou impedimentos.

Essas barreiras, no mundo dos condomínios, são as escadarias, os degraus altos, a falta de rampas e de corrimão, as portas de entrada (do condomínio e das áreas comuns) e os elevadores estreitos, entre diversos outros pontos que impedem qualquer pessoa que tenha alguma restrição a circular tranquilamente.

Público crescente

Pessoas com mobilidade reduzida são uma crescente no país: são mais de 17 milhões com alguma deficiência, de acordo com os dados do IBGE. Isso sem contabilizar os de mobilidade reduzida temporária — que passaram por cirurgias ou sofreram acidentes e fazem uso de muletas ou outros tipos de suporte.

Além disso, o Brasil é um país com muitos idosos – quase 15% da população total, cerca de 30 milhões de habitantes. Soma-se a esse número os pais de bebês que utilizam carrinhos, ou simplesmente aqueles que fazem uso de sacolas com rodas de compras, crianças com mochilas de rodinhas, malas de viagem… por isso, a acessibilidade contempla a todos.

Condomínios novos ou antigos, a regra é a mesma  

Boa parte das novas construções já se adaptou à lei, entregando condomínios totalmente acessíveis. Quem normalmente apresenta mais problemas ou necessita de adaptações são os condomínios antigos, que precisam se adequar à NBR 9050, da ABNT, mas dependem de avaliação estrutural antes de cogitar qualquer reforma.

Independentemente da idade do seu condomínio, seja ele antigo ou recém entregue, é viável realizar as alterações para proporcionar melhor acessibilidade aos condôminos, visitantes, entregadores, colaboradores, fornecedores e todos que precisarem circular pelo edifício.

Para isso, o síndico deve, inicialmente, verificar quais obras são necessárias para proporcionar acessibilidade em todo o condomínio, a começar pela entrada principal. Estas alterações, por se tratarem de uma adequação à lei federal, não dependem necessariamente de uma aprovação em assembleia. Todavia, o síndico deve convocar Assembleia para que os condôminos sejam informados sobre a necessidade das obras, bem como para aprovação dos orçamentos e projetos para a realização das obras necessárias.

É importante explicar na assembleia os objetivos das obras para, além de informar a todos sobre os gastos do orçamento, educar em relação às necessidades das pessoas com mobilidade reduzida.

Listando as reformas necessárias

Quer saber quais obras são necessárias em um condomínio para oferecer acessibilidade adequada? Coloque-se no lugar das pessoas de mobilidade reduzida!

Tem escadarias, seja na entrada principal, para ir à garagem ou às áreas coletivas? Mude ou adicione rampas, com corrimão, inclinação adequada e piso antiderrapante. Isso também vale para os degraus únicos. Por falar em corrimão, eles precisam estar em todas as escadas e rampas.

As portas do hall de entrada e das áreas comuns têm largura suficiente para a passagem de uma cadeira de rodas ou de um carrinho de bebê? No elevador, é possível entrar uma cadeira de rodas com facilidade? Elevadores antigos, que tem portas manuais podem ser modernizados, não é mesmo?

Ter acesso às áreas de lazer e à garagem é fácil? As vagas têm espaço suficiente para um cadeirante manobrar e entrar no veículo sem problemas? Tudo isso pode parecer mero detalhe, mas fazem muita diferença no dia a dia de quem precisa.

Também em condomínios de casas é importante verificar se todas as calçadas são regulares, contínuas e com boa acessibilidade.

O interior também importa

A acessibilidade deve ser pensada como um todo, inclusive no interior das unidades. Corredores largos, áreas de manobra, banheiros e box com piso antiderrapante valorizam ainda mais um imóvel.

Inclusive, alturas de campainhas e interruptores podem ser entregues já para satisfazer a todos. Na decoração, tapetes, capachos e outros panos são bonitos mas, muitas vezes, um problema para quem tem mobilidade reduzida. Pense nisso!

Claro que, às vezes, não é possível realizar todas as obras de uma vez. Por isso, priorize as mais necessárias, como as de entrada, e vá fazendo as outras na medida do possível. Só não esqueça que ela deve ser uma prioridade para o condomínio.