Categoria: Vida de Síndico

Desvalorização do imóvel: não deixe isso acontecer no seu condomínio

Uma má administração condominial pode trazer prejuízos no curto, médio e longo prazo; Saiba como evitar este problema de forma inteligente

Quando alguém investe em um imóvel, seja para morar ou como forma de rendimento, o que a pessoa mais espera é que ele seja valorizado para trazer lucro, seja no curto, médio ou longo prazo. Para que isso se concretize, uma boa administração do condomínio é fundamental para que não ocorra uma desvalorização do imóvel.

Alguns aspectos não dependem unicamente da gestão do condomínio, como a localização, por exemplo. Um imóvel situado em uma área com difícil acesso e com poucos serviços torna este processo mais difícil – valorizando-se em uma taxa menor a de áreas consideradas mais atrativas para se viver ou investir.

Porém, não se pode negar o poder que imóveis têm para atrair novos comércios, conveniências e serviços para o seu entorno, movimentando uma região. Com esse raciocínio em mente, é sempre bom analisar a localização como um todo, pensando em seu potencial desenvolvimento para o futuro.

Em muitos casos, estudar o plano diretor de uma cidade e ficar atento a possibilidades de investimentos na região (como shoppings e supermercados) dão bons indicativos para uma valorização futura.

Aspectos que podem desvalorizar o imóvel

Se a localização não está na alçada do síndico ou da administradora de condomínio, algumas outras questões podem ser muito bem endereçadas para que o imóvel seja valorizado.

Veja alguns dos principais problemas:

Falta de manutenção

Um condomínio em má conservação é visível de longe.

Áreas comuns sem cuidado, falta de limpeza ou de atenção com a pintura da fachada são aspectos que podem levar a desvalorização do imóvel.

Será que não está na hora de trocar as pastilhas da fachada? Ou uma nova pintura, para dar mais vida? Fazer um projeto de paisagismo? Analise o estado dos portões, das entradas dos halls – caso haja – e demais itens que podem melhorar a impressão de um condomínio.

Antes de realizar obras que alterem a fachada do condomínio, dê uma passadinha aqui neste post!

Condomínio sem segurança

Hoje em dia, essa é uma das prioridades de quem adquire um imóvel: segurança!

É importantíssimo que o condomínio foque em uma estrutura eficiente para garantir a segurança dos condôminos do portão para dentro.

Investimentos em câmeras de monitoramento, portões e cercas elétricas, alarmes, portarias (presenciais ou remotas) e outros são algumas das inúmeras opções disponíveis no mercado.

Áreas comuns atrativas

Os condomínios clubes surgiram há alguns anos e continuam em alta entre as tendências dos empreendimentos. Eles visam oferecer o maior número de opções de lazer e serviço aos condôminos para que eles não precisem sair e se deslocar, gerando conforto e conveniência.

Para que elas funcionem e não se tornem espaços mortos no condomínio, é necessário investir nessas áreas para que se tornem atrativas, como as ligadas ao esporte, ao lazer e às confraternizações.

Garagem sem cobertura

Garagem descoberta desvaloriza o imóvel e o veículo, que fica exposto ao tempo.

Se o seu condomínio conta com garagens descobertas, faça um levantamento e calcule quanto sairia este serviço. Muitos condôminos ficarão felizes com esse cuidado e investimento.

Na maior parte dos casos, trata-se de um aporte de recursos que dará retorno para todos os envolvidos.

Falta de acessibilidade

Segundo o IBGE, mais de 17 milhões de pessoas têm algum problema de locomoção no Brasil. Além disso, cerca de 15% da população do país é idosa – estamos falando de cerca de 30 milhões de habitantes.

Se o seu condomínio ainda possui escadarias na entrada principal ou em qualquer outro acesso, sem rampa com corrimão, está mais do que na hora de mudar isso.

Acessibilidade é lei e todos os condomínios devem se adaptar a isso, além de o imóvel se tornar uma opção para este perfil de público!

Área pública e privada

Os cuidados citados acima têm foco no condomínio, mas a preocupação deve ser a mesma também com as partes privativas do imóvel.

Manter tudo bem conservado, cuidando da pintura, infiltrações e rachaduras, bem como estar atento à limpeza e à organização são primordiais para não desvalorizar o imóvel.

Uma boa administração do condomínio, seja por uma empresa especializada, como a Mineira, ou apenas por um bom síndico, também é imprescindível para que o condomínio flua bem, com suas contas em dia e manutenções realizadas.

Uma má gestão pode desvalorizar o imóvel e fazer com que todos percam – se for necessário, invista para garantir um condomínio bem cuidado e valorizado.

Está precisando de ajuda? A Mineira conta com mais de 45 anos de experiência no mercado de Curitiba!

A piscina do seu condomínio está em dia?

Manter as regras atualizadas e realizar a manutenção periódica são duas boas medidas para garantir o bom uso do espaço

Verão, férias e feriados são momentos convidativos para uma piscina. Ainda mais quando a temperatura ajuda e a piscina está em local acessível, como dentro do condomínio: sem dúvida, se torna uma opção atraente e refrescante para curtir uma manhã, uma tarde ou aquele final de semana.

Para que o momento seja de tranquilidade para todos, é importante que a piscina do condomínio esteja em dia com as manutenções e com as regras de uso atualizadas e conhecidas por todos, o que garante a segurança dos usuários.

Manutenção periódica

É fundamental manter a piscina limpa e com as manutenções atualizadas para evitar problemas com os usuários em todo o ano. Ninguém quer chegar e ter uma piscina suja para usar, não é mesmo?

Diariamente, deve-se passar a peneira na piscina, a fim de recolher folhas, galhos, insetos e outras sujeiras que caem naturalmente. Além disso, uma limpeza mais profunda, com aspiração e escovação, também deve ser realizada de forma periódica.

Outro cuidado é manter atualizada a reposição do cloro, que deve ocorrer em datas com intervalo previsto, como de dois em dois dias, por exemplo.

Ter o controle do pH também é importante para que a piscina tenha maior durabilidade e funcione da maneira correta, sem comprometer a qualidade da água. Ele deve ser medido uma vez por semana e seu nível deve ser levemente alcalino.

No caso de piscina aquecida, é importante que a equipe técnica envolvida faça visitas periódicas para garantir o seu funcionamento sem interferir no uso do espaço.

As coisas só funcionam com regras

Com a limpeza e a manutenção garantidas, o foco agora está em outra frente.

É preciso ter regras pré-estabelecidas para que seu funcionamento seja tranquilo, garantindo tranquilidade e segurança a todos.

Por isso, as regras devem estar claramente previstas no Regimento Interno.

Atestado médico

A primeira norma deve ser a exigência do atestado médico para uso de piscinas compartilhadas, emitido por um clínico geral, dermatologista ou médico da família.

Este atestado é fundamental devido às inúmeras doenças que podem ser transmitidas pela água, como as infecções por fungos e micoses, as oculares, gastrointestinais, problemas de pele, entre outras.

A renovação do documento pode ser semestral ou anual, conforme a validade do atestado ou a determinação do condomínio.

Regras gerais

Muitos condomínios deixam placas na entrada da piscina para ressaltar as principais regras. Algumas das informações prioritárias devem ser:

– O horário e os dias de funcionamento: não é incomum que a piscina fique fechada um dia da semana para a realização da limpeza mais profunda (com produtos específicos) e outras manutenções;

– A profundidade da piscina – item importante especialmente por questões de segurança;

– A proibição de alimentos e bebidas na área da piscina, principalmente de copos e garrafas de vidro, bem como do uso de óleos e bronzeadores;

– O uso obrigatório da ducha antes de entrar na água;

– Não permitir caixas de som ou cigarros de qualquer tipo;

– Não permitir a entrada de pets;

– Entrada na piscina somente com roupas de banho;

– Alerta em relação às crianças, que devem ter sempre a supervisão de um responsável para evitar acidentes.

Outra questão a ser analisada é a permissão de entrada de visitantes e de convidados. É preciso estabelecer regras em relação a isso, principalmente baseado no tamanho da piscina e na quantidade de condôminos.

Cada local estabelece as suas próprias regras, de acordo com o uso e o perfil dos usuários. As determinações podem ser mudadas e atualizadas com o tempo, devendo ser alteradas através de assembleia, respeitando o quórum para alteração do Regimento Interno.

Cuidado com acidentes

Outro ponto importante de estar visível para os condôminos é em relação à segurança!

Nem todo condomínio dispõe de salva-vidas ou pessoas cuidando e orientando o seu uso diariamente e em tempo integral, cabendo aos responsáveis ter esse cuidado.

Portanto, proibir a entrada de crianças desacompanhadas ou de pets na área da piscina é o primeiro ponto fundamental. Outras medidas que evitam acidentes são gradear o entorno da piscina e colocar pisos antiderrapantes.

Telar os ralos da piscina, ter um bom sistema de anti sucção e o bombeamento regulado também são importantes para maior tranquilidade na utilização da piscina e evitar acidentes.

É primordial que esses sistemas de sucção e bombeamento sejam constantemente verificados, testados e regulados.

Veja outras medidas de segurança no condomínio para evitar acidentes.

Com essas dicas, é possível aproveitar muitos dias de sol na piscina sem estresse ou acidentes, garantindo a segurança de todos os envolvidos!

O Airbnb e os condomínios

Aplicativo de locação de quartos ou de apartamentos inteiros faz parte das discussões condominiais, deixando muitas dúvidas em relação ao seu uso

Modelo presente na nova economia, o aluguel de uma unidade via aplicativos como o Airbnb está, cada dia mais, em alta nos condomínios residenciais do país. De um lado, condôminos que enxergam uma possibilidade de aumentar a renda disponibilizando um cômodo ou o apartamento inteiro por um curto período. De outro, condôminos preocupados com a segurança e a alta rotatividade de pessoas desconhecidas. E agora, quem está certo?

A Constituição Federal garante em seu art. 5º, inciso XXII, a inviolabilidade do direito de propriedade e o Código Civil estabelece no art. 1228 que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor do bem.

Contudo, o direito de propriedade não se trata de um direito absoluto, existindo algumas limitações como atender sua função social e respeitar o direito de vizinhança, impostas pela Constituição Federal (art. 5º, inciso XXIII e arts. 182, §2 º e 186 da Constituição Federal) e Código Civil (artigos 1277 a 1231 do Código Civil).

Especificamente em relação aos Condomínios edilícios o Código Civil estabelece no art. 1335, inciso I que são direitos de todos os condôminos “usar, fruir e livremente dispor de suas unidades” e no art. 1336, inciso IV, ao estabelecer os deveres dos condôminos, impõe as seguintes limitações: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Além do Código Civil estabelecer os direitos e deveres dos condôminos, existe ainda a Convenção Condominial (aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais) a qual possui força normativa e autonomia para definir as regras que atendam às necessidades específicas de seus condôminos (artigo 1.334 do Código Civil).

Logo, o direito de propriedade de imóveis em Condomínio sofre além das limitações impostas pela Constituição Federal e Código Civil, também as estabelecidas na Convenção condominial, ou seja, limitações a mais às quais os imóveis autônomos não estão sujeitos.

Diante dessas considerações, pode-se concluir que é direito do condômino usar, gozar e dispor livremente do seu imóvel, ou seja, tem ele o direito de locar seu imóvel, seja a longo prazo ou por temporada, desde que sejam cumpridos seus deveres como condômino de respeitar a destinação do imóvel, o sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos, conforme limitações impostas pela Convenção do Condomínio.

O que diz a Lei

Atualmente, em virtude da frequente disponibilização das unidades privadas para locações por curtos ou curtíssimos períodos, por meio das plataformas digitais, têm crescido os questionamentos nos condomínios sobre a legalidade desse tipo de locação.

Essa preocupação ocorre, principalmente, em virtude de que esse tipo de locação gera uma alta rotatividade de pessoas nos condomínios, criando insegurança aos demais condôminos.

Em que pese exista em nosso ordenamento jurídico a chamada locação por temporada, prevista nos artigos 48 a 50 da Lei de Locações – Lei 8.245/1991 que consiste, basicamente, em locação por prazos inferiores a 90 dias e tem, segundo a lei, como finalidade a locação destinada à residência temporária para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc.

Existe também a Lei 11.771/2008 que regula o turismo e a atividade de hospedagem típica.

Portanto, a dúvida existente é se a exploração econômica de unidades privadas mediante locação por curtos períodos realmente se enquadraria numa locação por temporada ou se estaria mais equiparada a uma hospedagem?

Em 2021 o Superior Tribunal de Justiça decidiu nos julgamentos dos REsp 1.819.075 e REsp 1.884.483 que a relação jurídica estabelecida na locação de unidades por meio de aplicativos se configura como um contrato atípico de hospedagem, não se equiparando aos serviços de hospedagem oferecidos por hotéis e pousadas já que não cumpre os requisitos essenciais para ser caracterizado como tal, inexistindo qualquer estrutura, profissionalismo ou serviços suficientes, exigidos pela Lei, como também não se equiparam aos contratos de locação temporária porque falta ao ocupante do imóvel a intenção de estabelecer residência no local.

Assim, a conclusão do STJ nestes casos, foi de que esse tipo de locação não é compatível com a destinação exclusivamente residencial atribuída aos condomínios, logo é possível que os Condomínios, por maioria qualificada dos votos, proíbam a locação por curta temporada.

Vale destacar que os casos julgados pelo STJ foram de situações específicas e não se trata de decisões vinculantes, ou sejam, não obriga que casos semelhantes sigam o mesmo entendimento.

Além disso, o STJ não tem função de legislar, apenas de uniformizar a interpretação das leis federais.

Infelizmente, como demonstrado, não existe ainda uma Lei específica que regulamente esse tipo de locação e nem mesmo o judiciário pacificou nenhum entendimento a respeito do tema. As decisões tomadas pelo STJ têm servido apenas como um parâmetro para outras decisões.

Lembrando, porém, que existem inúmeras situações diferentes dos casos julgados. Existem Convenções com diferentes previsões ou proibições quanto a esse tipo de locação, assim como existem diferentes formas de locação por meio das plataformas digitais.

Por ora, tramita no Senado o Projeto de Lei nº 2.474/2019, de autoria do senador Angelo Coronel, que propõe a alteração da Lei nº 8.245/1991 para inserir o art. 50A nos seguintes termos: “É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínio edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).”

Enquanto não houver uma regulamentação pelo Poder Legislativo, caberá a cada Condomínio lidar com a situação da melhor forma.

Como regulamentar ou proibir no Condomínio

O que se verifica atualmente é a preocupação dos condôminos inseguros com alta rotatividade de pessoas estranhas no Condomínio, inclusive com acesso ilimitado à todas as áreas comuns, além da utilização indevida de serviços dos porteiros e/ou zeladores para atender a constante entrada e saída de pessoas no Condomínio, dentre outras situações geradas por esse tipo de locação.

Em virtude disso e considerando que ainda não existe uma regulamentação sobre o assunto, cabe a cada Condomínio, a fim de evitar dúvidas e entendimentos conflitantes, definir as regras de acordo com as suas necessidades específicas.

É importante que conste na Convenção do Condomínio especificamente sobre a possibilidade ou a proibição desse tipo de locação por curtos período ou por aplicativos.

Convenções mais antigas não possuem esse tipo de previsão, cabendo ao síndico convocar assembleia para discutir a questão e, respeitado o quórum para alteração da Convenção, estabelecer claramente sobre a possibilidade ou a proibição desse tipo de locação.

A utilização desse modo de locação, sem a autorização expressa do Condomínio pode ser considerada, conforme o entendimento adotado pelo Condomínio, infração à finalidade do Condomínio, acarretando nas penalidades previstas no art. 1.337 do Código Civil.

Por outro lado, se esse tipo de locação for permitida no Condomínio, é importante que o Regimento Interno também estabeleça claramente as regras, tais como: obrigação de informar o Condomínio formalmente e com antecedência sobre a locação, com os dados dos inquilinos e documentos; obrigação de divulgar as regras do Condomínio aos inquilinos; estabelecer quais infrações às regras do condomínio ou danos causados pelos inquilinos serão cobrados diretamente dos proprietários; proibir que os empregados do condomínio sejam usados para receber os inquilinos ou manterem a guarda das chaves.

Ter regras claras e definidas na Convenção do Condomínio e Regimento Interno pode prevenir conflitos e melhorar a convivência e harmonia entre os condôminos.

Condomínios podem pegar empréstimos?

Dúvida frequente entre os síndicos, saiba se é possível ou não tomar empréstimos em nome do condomínio

Cuidar de todo o montante arrecadado pelo condomínio, distribuí-lo entre os pagamentos aos colaboradores, aos terceirizados, às contas fixas e às despesas inesperadas e ainda separar um valor para o fundo de reserva pode até parecer, mas não é uma tarefa simples de ser realizada.

É ainda mais desafiador quando a inadimplência é alta e os recebimentos não entram em dia, dificultando um planejamento.

Apesar de um condomínio não ter como objetivo ser fonte de lucros, é necessário arrecadar dinheiro suficiente para arcar com toda a estrutura. Para isso, existem as cotas condominiais e os fundos de reserva.

Mas para aqueles que não realizaram um bom planejamento no início do mandato, pegaram o condomínio no vermelho ou, por qualquer motivo, se perderam nas finanças, as instituições financeiras passaram a trabalhar com linhas de crédito voltadas aos condomínios.

O que antes parecia impensável, já que não havia empresas especializadas para tal serviço, se tornou realidade. Atualmente, é possível contar com um empréstimo bancário, de cooperativas e financeiras especializadas, se necessário.

Mas é preciso ir com calma, pois existem regras e etapas para isso.

Empréstimo para condomínio: como funciona

Emergências acontecem, todos sabem disso. Mas em quais casos o síndico pode recorrer a um empréstimo em uma instituição financeira?

Em geral, é possível solicitar o auxílio financeiro para serviços em geral relacionados a obras, como reformas de fachada, da parte elétrica ou hidráulica, troca de elevadores, adequações obrigatórias do laudo de vistoria do corpo de bombeiros ou outras obras emergenciais.

O valor também pode ser aplicado para cobrir o fluxo de caixa e as temidas inadimplências, tirando o condomínio do vermelho e realizando o pagamento de colaboradores em dia. Um dos exemplos comuns de receios é o fim do ano, quando há necessidade de quitar o décimo terceiro salário.

Bom ou ruim?

Aí vem o motivo que faz os síndicos pensarem e repensarem se devem recorrer aos empréstimos: ele é bom ou ruim para o condomínio?

Captar esse recurso deve ser apresentado em assembleia para votação, já que o síndico não tem poder para simplesmente pedir o empréstimo sem ciência e aprovação dos demais.

Existem prós e contras e tudo deve ser levado em consideração e, mais importante, compartilhado com os demais.

Veja abaixo alguns aspectos importantes:

Pontos positivos

– Colocar as contas em dia e tirar o condomínio do vermelho;

– Atualizar os pagamentos de colaboradores e de terceirizados;

– Realizar uma obra emergencial e inadiável, que esteja colocando o condomínio em risco;

– Fazer uma benfeitoria, que valorizará o condomínio.

Pontos negativos

– Burocracia no momento da solicitação e prazos de recebimento;

– Taxa de juros, o que pode dificultar os pagamentos;

– Afetar a saúde financeira do condomínio no longo prazo.

É preciso avaliar

Pense com calma se solicitar um empréstimo para condomínio é a melhor saída para salvar a sua gestão. E, mais do que isso, avalie todas as condições impostas pelas empresas, pois isso será decisivo para você e os demais condôminos.

Dependendo do caso, identifique se não é possível arrecadar o valor em rateio com os demais condôminos. Claro que isso está sujeito à situação e ao valor, mas, por exemplo, para uma obra emergencial ou de pequeno valor, pode ser uma boa opção. Além de não necessitar da comprovação e de tantos documentos, eliminam-se os tão temidos juros.

Caso obter um empréstimo para condomínio seja a única opção viável, leve para a aprovação na assembleia e garanta unanimidade na votação, afinal, um condomínio é composto por pessoas e um síndico não pode contrair uma dívida com juros em nome dos condôminos. Além do mais, transparência é tudo, então seja sempre transparente com todos.

Por fim, procure empresas sérias, que tenham credibilidade e experiência no mercado. Pesquise as taxas de juros, as formas de pagamento e outras condições antes de fechar negócio.

Como síndico, procurar manter a saúde financeira do condomínio em dia e prestar todas as contas com os condôminos faz parte do trabalho. Para isso, não deixe de realizar um bom plano de ação e de gestão, evitando perder o controle e prejudicar a vida condominial.

Precisa de um auxílio com a saúde financeira do condomínio? Conte com o suporte de uma administradora de condomínios com experiência e mais de 40 anos no mercado.

Entre em contato!

Como prestar contas no condomínio de forma eficiente?

Honestidade e comprometimento com os dados são fundamentais para conquistar a confiança de todos e se manter no cargo

Como já dissemos inúmeras vezes, ser síndico não é uma tarefa para qualquer pessoa: é preciso ser proativo, organizado e ter a honestidade como atributo. Afinal, o síndico é o responsável pelo controle financeiro e por prestar contas ao condomínio e garantir que tudo esteja nos conformes quando o assunto são os recebimentos, os pagamentos e os gastos em geral.

Vale salientar que prestar contas no condomínio é um dever que está previsto no Código Civil, em seu artigo 1.348. Esta obrigação precisa ser realizada a cada ano ou quando houver solicitação.

Se fazer o levantamento dos números pode parecer complicado, vamos te auxiliar a prestar contas no condomínio de forma mais eficiente e concreta.

Confira na sequência deste artigo.

O que é prestar contas no condomínio?

Em um condomínio, há uma grande circulação de dinheiro. A prestação de contas por parte do síndico é relatar e demonstrar ao conselho e aos condôminos todas as transações econômicas realizadas em um período – geralmente em um ano.

Com isso, todos têm conhecimento do patrimônio condominial, o quanto entrou de dinheiro com as taxas de condomínio, os valores dos fundos de reserva, todas as demais receitas e todas as despesas, comprovando os recebimentos e os gastos do condomínio.

Embora a lei determine a obrigatoriedade de prestar contas anualmente, o ideal, para uma boa gestão é a prestação de contas mensal, a fim de gerar maior controle e segurança da situação financeira do Condomínio. O principal objetivo de prestar as contas periodicamente é dar transparência sobre como anda a vida financeira do Condomínio, além de auxiliar para o planejamento ds próximos meses e em especial do próximo ano. Esse cuidado auxilia a incluir obras ou melhorias em prol do condomínio.

Por isso, é fundamental que o síndico guarde e arquive todas as notas, os recibos e todos os documentos que possam ser necessários na hora de prestar contas.

Quer saber como planejar os doze meses no condomínio? Veja neste post.

Prestar contas no condomínio: o que deve ser incluído

Em primeiro lugar, faça uma análise do orçamento previsto no início da gestão e compare com o atual para ver se as projeções se concretizaram.

Essas previsões sempre são baseadas no histórico de anos anteriores. Portanto, fica mais fácil para avaliar se os planos deram certo e, em caso negativo, onde ocorreu a divergência em relação ao planejamento.

Alguns documentos são obrigatoriamente exigidos na assembleia durante a prestação de contas:

Demonstrativo de despesas – com um resumo dos pagamentos fixos (as folhas de pagamento, seguros, contratos de manutenção, despesa públicas e impostos); variáveis (as manutenções planejadas) e extras (de despesas extraordinárias).

Relatório de receitas – divididos entre os valores relativos aos condôminos adimplentes e inadimplentes – o último, com os devidos acréscimos de multas e demais encargos -, além de valores referentes aos aluguéis das áreas comuns, como salão de festas e churrasqueira, além de eventuais multas que foram aplicadas e recebidas, taxas de mudança, etc.

Balancete – nada mais é do que o resultado das receitas e despesas, com um saldo atualizado de quanto o condomínio dispõe.

Após agrupar todos os dados, faça uma comparação da previsão do ano anterior para ver se está dentro do resultado final.

E como fazer esta apresentação?

Ter tudo organizado é apenas o ponto inicial da prestação de contas no condomínio.

O desafio maior pode ser como apresentá-lo de forma compreensiva e clara, para que nenhum condômino fique com dúvidas ou questione a sua apuração.

Para isso, prepare-se antes da assembleia: como uma apresentação formal, estude o passo a passo da prestação das contas, por onde começar e que caminho seguir. Leve um material de apoio, tanto para você quanto para entregar aos presentes na assembleia. Acompanhar o que está sendo dito por meio da leitura pode facilitar a compreensão.

E não esqueça de carregar junto os documentos originais, caso precise comprovar alguma informação no momento se houver questionamentos. Algumas dicas:

– Faça demonstrativos financeiros mensais, com as despesas, as receitas e o saldo final e vá atualizando mês a mês para apresentar aos condôminos, de preferência disponibilize toda a documentação relativa às receitas e despesas. Isso facilitará a sua prestação de contas anual.

– Separe cada um dos itens a ser explanado para que não haja confusão e atropelamento de dados. Dessa forma, as informações serão transmitidas de forma fluida e com clareza.

Após a apresentação, esteja aberto para os comentários e críticas. Caso haja objeção, analise e esclareça. Por ser um documento do condomínio, todos os condôminos podem ter acesso quando quiserem ou tiverem dúvidas — o síndico não pode se negar a prestar essas informações.

Transparência é essencial.

Balanço questionado, o que fazer?

Pode acontecer da prestação de contas ser questionada e você não conseguir explicar na hora qual o erro ou problema, que pode ser por uma digitação errônea, um cálculo equivocado, a falta de algum documento, etc.

Nesses casos, uma auditoria pode ser solicitada para conferência e realização de uma nova prestação de contas por parte do condomínio.

Para evitar este tipo de situação, conte com uma administradora de condomínios com experiência, auxiliando a evitar problemas, como a corrupção durante a gestão.

Obras externas em condomínios: é possível alterar a fachada?

Fique atento às regras antes de querer modificar alguma coisa na fachada ou área externa da sua unidade

Obras e mudanças que alteram a fachada ou as áreas comuns, podem ser bem-vindas ao condomínio como, por exemplo, a alteração na pintura, troca dos portões de acesso de pedestres e veículos, decoração dos halls externos das unidades ou até mesmo instalação de ar condicionados e fechamento de sacadas para melhor utilização das unidades. O fato é que estas alterações as vezes são muito debatidas nas assembleias condominiais: é possível alterar a fachada ao realizar obras externas em condomínios?

Assim como outras alterações, elas devem ser discutidas e aprovadas pelos condôminos em assembleia especialmente convocada para este fim e de preferência alteradas na Convenção. No caso de fechamento de sacadas, por exemplo, a Assembleia que aprovar tal alteração, deve também definir regras para essa alteração, a fim de que haja uma padronização para todas as unidades e não afete a estética do Condomínio.

É possível alterar a fachada ou as áreas externas da unidade?

É importante esclarecer que por fachada do condomínio entende-se como toda a área externa visível do condomínio, ou seja, não só a frente do imóvel, mas também todas as paredes das laterais e fundos, esquadrias externas, portas e portões de entrada e saída, sacadas e outros elementos da área externa do condomínio.

Algumas obras podem acontecer também na parte interna do condomínio, mas na parte externa da unidade, ou seja, na área comum como hall dos apartamentos, escadas e garagens.

De acordo com o Código Civil, artigo 1.336, “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Isso vale para grandes alterações como mudança de textura, de cor ou da estrutura, e pequenas alterações que, muitas vezes, não nos damos conta, como fechar uma sacada com vidros ou colocar vasos ou outros objetos nas sacadas e áreas comuns como halls de entrada das unidades.

Tanto no caso das fachadas como das áreas externas das unidades, segundo o artigo 1.336 do Código Civil, não é permitida a alteração pelo condômino, individualmente falando, ou seja, um condômino não pode fazer estas alterações sem a anuência dos demais condôminos, já que o que se pretende resguardar é a uniformidade do condomínio.

Todavia, obviamente que se a coletividade dos condôminos, ou seja, se o condomínio pretender alterar a fachada ou as áreas externas, isso poderá ser feito, desde que aprovado em assembleia e respeitados os quóruns necessários para cada tipo de alteração pretendida.

Quórum para alteração de fachada e áreas externas

É na Convenção do Condomínio que as especificidades de cada condomínio devem estar detalhadas, como o que é permitido ou proibido alterar nas fachadas e áreas comuns do Condomínio e a forma como podem ser feitas essas alterações.

Dentre os principais assuntos que normalmente geram discussões e que devem constar na convenção para evitar desentendimentos são:

– Fechamento da sacada com vidro

– Instalação de telas de segurança

– Instalação de ar condicionado

– Alteração da porta de entrada da unidade

– Decorações no hall da unidade ou do condomínio

Quando a alteração desejada não tem previsão na convenção, o tema pode e deve ser debatido em Assembleia convocada especificamente para o assunto, com os demais condôminos.

Existe um mito de que para se alterar a fachada é necessária a unanimidade dos condôminos. Esse mito decorre da interpretação equivocada do disposto no §2º do art. 10 da Lei 4.591/64, que estabelecia que o proprietário que quisesse alterar a fachada dependeria da aprovação da unanimidade dos condôminos. Primeiro que tal dispositivo se dirigia ao condômino, individualmente falando, ou seja, não atinge o condomínio como um todo, o qual poderia modificar a fachada desde que respeitadas as regras para as demais obras; Segundo, porque atualmente, a Lei que rege os condomínios é o Código Civil e nele não existe nenhuma previsão quanto a necessidade de unanimidade para alteração da fachada.

No Código Civil, consta a necessidade de aprovação pela unanimidade somente nos casos de aprovação para construção de outro pavimento ou edifício (art. 1.343) e mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1.351).

Portanto, como unanimidade não se presume, devendo estar expressamente prevista na Lei ou na Convenção, se não houver tal previsão expressa na Convenção do Condomínio ou regra mais restritiva que do Código Civil, as alterações realizadas na fachada devem respeitar os quóruns estabelecidos no art. 1.341 e 1.342 do Código Civil:

– Se forem obras voluptuárias, ou seja, de embelezamento – 2/3 dos condôminos

– Se forem obras úteis, que aumentam, facilitam ou melhoram o uso das existentes – maioria absoluta dos condôminos

– Se forem necessárias, não urgentes e com custo elevado – maioria simples dos presentes na assembleia

– Se forem obras em acréscimo às já existentes para facilitar ou aumentar a utilização (obras novas) – 2/3 dos condôminos (exemplo, criação de uma guarita não existente)

Regimento Interno

Algumas questões menores, que envolvem mais a estética e a segurança dos condôminos, também podem ser listadas no Regimento Interno, para evitar os conflitos. Fique de olho nas seguintes proibições, que costumam ser as mais corriqueiras e que normalmente constam no Regimento Interno:

– Uso de toalhas ou mantas estampadas como cortinas

– Pendurar cobertas, roupas ou outros objetos, como vasos e plantas, para fora das janelas ou sacadas

– Uso de varais externos

Multas e notificações

E se mesmo sem estar autorizada na convenção ou quando vetado em assembleia, o condômino alterar a fachada do condomínio? Infelizmente, ele será multado e possivelmente obrigado a desfazer a alteração! Na maior parte dos condomínios, primeiro é enviada uma notificação, para que o condômino altere ou desfaça a obra. Se o condômino ignorar a notificação e mantiver a obra em desacordo com o condomínio, podem ser aplicadas multas conforme estabelecido na Convenção e nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Se, mesmo após a aplicação da multa, o condômino mantiver a obra, tendo pago ou não a multa, pode ainda o Condomínio, mediante autorização da assembleia, recorrer ao judiciário para que o condômino desfaça a obra.

Pode-se concluir, portanto, que o que se espera quanto as vedações para alteração da fachada ou áreas externas é manter a uniformidade visual do condomínio. Alterar a fachada para renovar a estética e o visual do Condomínio pode modernizar e valorizar o imóvel, sendo benéfico tanto para proprietários como inquilinos, mas isso depende do interesse da coletividade e não de apenas um condômino.

Violência doméstica no condomínio: o que fazer

Casos aumentaram durante a pandemia de Covid-19 e condomínios devem tomar providências a respeito

“Em briga de marido e mulher ninguém mete a colher”, certo? Errado. Se depender do projeto de lei (PL 2510/2020) que trata especificamente sobre a violência doméstica em condomínios, a afirmativa anterior está errada. Em resumo, condôminos, locatários e síndicos devem informar às autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher no âmbito do condomínio.

O projeto, já aprovado pelo Senado e em trâmite na Câmara dos Deputados, altera a Lei dos Condomínios e o Código Civil, para punir quem omitir socorro à vítima de violência doméstica e familiar contra a mulher, contra criança, adolescente, pessoa idosa e pessoa com deficiência. O síndico terá até 48 horas a partir do conhecimento dos fatos para realizar a denúncia aos canais de atendimento à mulher ou outros meios adotados pelos órgãos de segurança pública. Também condôminos, locatários e possuidores tem o dever de comunicar ao síndico os casos de violência, mesmo os ocorridos no interior das unidades.

Omissões ou não cumprimento da lei acarretam advertências para ambas as partes: condôminos podem levar multas de até cinco vezes o valor do condomínio, enquanto síndicos podem ser advertidos, pagar multa de cinco a dez salários mínimos e até ser destituído do cargo de síndico. Também o Condomínio, poderá, a partir da segunda ocorrência, ser obrigado a pagar multa de 5 a 10 salários mínimos revertidas em favor de programas de erradicação da violência doméstica e familiar. A lei também estabelece que é obrigação do síndico informar, por meio de avisos nas áreas comuns, a respeito da lei, estimulando os condôminos a denunciarem atos de violência.

O texto ainda não está finalizado e alguns ajustes devem ser feitos, antes de se tornar lei federal.

Leis estaduais

Apesar deste projeto de lei federal ainda estar tramitando, alguns estados adotaram medidas específicas de proteção à mulher, principalmente durante o ano de 2020, ano da pandemia de Covid-19 em que os casos de violência doméstica aumentaram.

No Paraná, por exemplo, o governo sancionou a Lei 20.145/2020, que obriga os condomínios, através de seus representantes legais a comunicar aos órgãos de segurança pública quando houver indícios ou ocorrência de violência doméstica ou familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos nas unidades condominiais ou áreas comuns.

O texto determina também que condomínios devem ter afixados avisos nas áreas comuns divulgando a referida Lei e incentivando os condôminos a notificarem o síndico/administrador quando tomarem conhecimento de ocorrência ou da existência de indícios da ocorrência de violência doméstica ou familiar no ambiente condominial.

O aviso às autoridades deve acontecer imediatamente em casos em andamento ou em até 24 horas da ocorrência.

Portanto, ainda que não tenha sido aprovada a Lei federal, diversos estados já aprovaram leis nesse sentido e devem ser cumpridas sob pena de multas.

Pandemia e violência doméstica

Infelizmente, com o isolamento decorrente da pandemia que assolou o mundo em 2020 e perdurou em 2021, o número de casos de violência doméstica cresceu devido ao maior número de pessoas em casa constantemente.

Ainda em março de 2020, mês em que se iniciou o confinamento, o número de ligações para o 180 – canal que recebe as denúncias de violência contra a mulher – cresceu quase 18%, de acordo com o Ministério da Mulher, da Família e dos Direitos Humanos (MMFDH). Os números não pararam de subir, um mês depois (abril de 2020), os casos cresceram quase 40% em relação ao mesmo período no ano anterior.

Essa elevação de casos e denúncias não foi exclusividade no Brasil: mais denúncias também foram registradas em outros países, como França, Argentina e Singapura, de acordo com a ONU Mulheres.

Leis como a Maria da Penha, que coíbe e previne a violência doméstica contra a mulher, também foram mais cobradas para que sejam aplicadas com rigidez, perante o aumento dos casos durante a pandemia.

Papel do síndico

Já faz parte das tarefas incumbidas ao síndico zelar pelo condomínio e pelos que nele residem, cuidando tanto das áreas comuns como do bem-estar dos condôminos. Cabe a ele representar os interesses comuns de todos.

Um dos deveres do síndico é praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, investindo em um ambiente de bom convívio, pacífico e sem violência. Por isso, ele deve se dedicar a fazer o que estiver ao seu alcance para proporcionar um ambiente tranquilo para se viver. Se o projeto de lei federal for aprovado, as responsabilidades do síndico e também dos condôminos aumentarão.

Enquanto a lei federal não é aprovada, vale o que estão estipulados nas leis estaduais. Se no seu estado não existe nenhuma lei específica, cabe o bom senso que prevalece em ambientes condominiais: anormalidades, discussões exacerbadas ou suspeita de violência devem ser denunciadas ao síndico e aos canais direcionados (180) para que providências sejam tomadas.

Obras e reformas durante a pandemia

Ainda é preciso manter alguns cuidados, principalmente quando envolve a circulação de pessoas que não residem no mesmo ambiente

Mesmo com a vacinação da Covid-19 em andamento em todo o Brasil, uma grande parcela da população brasileira ainda não foi imunizada contra o coronavírus, alastrando a pandemia e os cuidados necessários para prevenção. Caso seja necessário realizar alguma obra ou reforma durante a pandemia, como proceder?

Enquanto se deve evitar a circulação de pessoas desnecessárias nas áreas comuns do condomínio para prevenir a transmissão do vírus, em algumas situações as obras são fundamentais para o ambiente ou a unidade, como interromper uma grande infiltração, problemas com a tubulação de gás ou a manutenção de elevadores, por exemplo.

Ou seja, é preciso avaliar cada caso, considerando a situação e a necessidade. Assim como em outras situações do dia a dia dos condomínios, a regra é adotar o bom senso pelas partes envolvidas.

Quem decide?

Nestes casos, mesmo com a pandemia e restrições municipais ou estaduais em vigor, as obras e as reformas podem ser permitidas, especialmente se forem de urgência, se tiverem o objetivo de impedir transtornos maiores ou se tratem de manutenção obrigatória e essencial. Vale seguir o ditado: é melhor prevenir do que remediar.

Em situações que cabem debate se a obra é necessária ou não, pode o síndico, com amparo no art. 1348 do Código Civil, decidir o que é importante e o que pode ser postergado. Ele tem a faculdade, principalmente em casos excepcionais como da pandemia, de interromper uma obra em andamento ou não permitir a sua realização, caso julgue que fere os interesses comuns.

Lembrando que qualquer alteração feita na unidade ou nas áreas comuns precisa de autorização do síndico, para que ocorra em segurança, bem como de um profissional responsável habilitado (engenheiro ou arquiteto) que apresente um laudo com a descrição da obra, o tempo estimado para realização, planta com as alterações a serem feitas e lista com os dados dos prestadores de serviços, conforme determina a ABNT NBR 16.280.

Caso o proprietário responsável ignore as regras do condomínio, deixando de apresentar as informações e os documentos necessários, estará sujeito a advertências ou multas, inclusive em caso de descumprimento dos Decretos vigente na época, da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno.

Caso desrespeite a ordem do síndico e siga com a obra, o proprietário pode ser responsabilizado também por eventuais danos causados ao condomínio.

Por falar em decretos, é importantíssimo que o síndico, antes de autorizar qualquer categoria de obra e/ou reforma, verifique o que diz o decreto do estado ou município em relação à pandemia vigente naquele momento — sabe-se que as alterações são constantes e é preciso ficar atento.

Muitas cidades implantaram forças-tarefa para coibir atividades consideradas irregulares — e, em caso de descumprimento, o condomínio pode sofrer sanções, como multas, de valores elevados. Em geral, as reformas e obras são atividades essenciais, mas vale a pena checar, dependendo da situação da pandemia e da bandeira decretada na cidade, até mesmo algumas atividades essenciais podem ser suspensas.

Algumas recomendações

A obra é inadiável e precisa ser realizada com urgência? Ok.

Primeiramente avise o síndico e esclareça a necessidade da obra. Estando o Condomínio ciente da necessidade, contrate a empresa com melhor cotação e verifique alguns detalhes que não podem passar despercebidos, a começar pelo número de prestadores de serviços que irão circular no ambiente. O ideal é que seja o menor número possível, para trabalhar no menor tempo. Talvez soe incoerente, mas é preciso muito bom senso neste momento.

É possível inserir exigências em contrato para delimitar o número de pessoas envolvidas nas manutenções e estipular prazo de entrega dentro da realidade do mercado.

Verifique dias e, mais do que nunca, fique atento aos horários! Eles devem ser respeitados, principalmente considerando que muitos condôminos estão em suas unidades por mais tempo, em home office. Atrapalhar o menos possível também deve estar nas prioridades nas circunstâncias atuais.

Máscara e álcool gel, por favor

Já virou item indispensável em todos os lugares, mas especialmente com terceirizados que trabalham em vários locais diferentes: uso de máscara cobrindo boca e nariz em tempo integral — também exigido em contrato, se for o caso!

Todos os trabalhadores da obra devem estar munidos de equipamentos de proteção individual (EPIs) e higiene durante todo o período dentro do condomínio ou da unidade. Caso eles não a possuam, é função do responsável pela obra fornecer a máscara e deixar álcool gel à disposição.

Se a reforma for dentro da unidade, forneça também sacolas para serem colocadas nos calçados, evitando trazer as sujeiras da rua para dentro da unidade.

Limpeza constante

Qualquer obra e reforma, por mais mínimas que sejam, causam sujeiras e acumulam entulhos. Se em tempos normais a limpeza já deve ser realizada constantemente, em pandemia mais ainda. Não deixe lixos acumulados, já realize o descarte correto de tempos em tempos.

Tem outra dúvida sobre obras e reformas em apartamentos ou no condomínio durante a pandemia? Entre em contato conosco!

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Mineira Condomínios inova em aplicativo com Clube de Benefícios

Além de simplificar a gestão do condomínio por meio do app personalizado com diversas finalidades, os clientes terão vantagens exclusivas em produtos e serviços em mais de 50 parceiros dos mais variados segmentos

A Mineira Condomínios lançou um aplicativo personalizado que promete facilitar a gestão condominial de seus clientes e inovou com a criação de um Clube de Benefícios exclusivo. Por meio do aplicativo, é possível simplificar tarefas do dia a dia, como o envio de comunicados aos condôminos pelo Síndico e pela Administradora, a visualização dos demonstrativos financeiros e documentos importantes do Condomínio como Convenção, Regimento Interno e atas, que tornam a comunicação entre administradora, síndico e condôminos mais ágil e simples.

A digitalização de tarefas, além de dar mais velocidade à troca de informações, também se tornou uma necessidade durante o período de pandemia. Nesse sentido, a solução conta com uma ferramenta de malote digital, que permite o envio de documentos pelo condomínio à administradora de forma rápida e segura, criando um controle maior dos documentos enviados e recebidos. Também conta com uma ferramenta para leitura de água e gás, criando maior segurança e agilidade no envio dessas informações.

Além disso, o aplicativo possibilita a realização de enquetes entre os condôminos, cadastro e controle de acessos, reserva de espaços comuns, emissão de segunda via de boleto, entre outros privilégios funcionais, visando oferecer mais simplicidade e segurança na administração do condomínio tanto por parte de síndicos e responsáveis como dar mais autonomia aos condôminos em suas demandas por meio de um único canal.

“Na Mineira Condomínios, a satisfação de nossos clientes é uma de nossas preocupações. Tomamos os cuidados e as medidas necessárias para garantir a execução de nosso trabalho dentro de rigorosos critérios de qualidade, inclusive estamos atentos às exigências da Lei Geral de Proteção de Dados. O aplicativo visa simplificar a administração do condomínio, oferecendo uma série de funcionalidades, dar autonomia aos condomínios e síndico, ao mesmo tempo, melhorar a agilidade na troca de informações com a administradora”, explica Maria Cristina, Diretora Geral da Mineira Condomínios.

Clube de Benefícios exclusivo

Por meio de parceria com mais de 50 empresas de segmentos variados, que incluem restaurantes, adegas, salões de beleza, consórcio, serviços de manutenção, serviços para pets, academias, escolas, universidades, cursos livres, laboratórios, livrarias e floriculturas, os clientes da Mineira podem garantir descontos e outras vantagens em cada uma dessas empresas.

O Clube de Benefícios Mineira se torna um diferencial ainda mais interessante para os clientes. “Somos uma empresa tradicional do mercado em Curitiba e Região Metropolitana, mas não paramos no tempo. Nosso objetivo com o Clube de Benefícios exclusivo é oferecer diferenciais aos nossos clientes em empresas respeitadas na região”, ressalta Maria Cristina, Diretora Geral da Administradora.

Confira as empresas que integram o Clube de Benefícios Mineira, a primeira administradora de condomínios com Certificação ISO 9001 do Paraná, no site.

Sobre a Mineira Condomínios

Fundada em 1976, a Mineira Condomínios é a primeira administradora de condomínios com certificação ISO 9001 no Paraná. A empresa oferece os serviços de gestão digital de condomínios, com suporte nas áreas administrativa, financeira, de recursos humanos, tudo sempre assessorado por advogados, além de dois diferenciais: a taxa de condomínio garantida e a corretagem na área de seguros. A empresa também inovou com o lançamento de um aplicativo e um Clube de Benefícios, que oferece descontos e outras vantagens aos seus clientes.

Mais informações em: https://mineiras.stagingsite.pro/

Lei dos condomínios: os principais pontos que você deve conhecer

Seguir as legislações estabelecidas é essencial para a boa convivência e estabelecer a devida ordem no condomínio

Todo lugar com grande número de pessoas precisa de regras e nos condomínios não poderia ser diferente. Condomínios são comparados às cidades, que, pequenas ou grandes, precisam ter leis para serem obedecidas; caso contrário, penalidades são aplicadas. Tudo pelo bem-estar e bom convívio de todos: condôminos, empregados, visitantes e terceirizados.

Desde 2003, o Código Civil é a base legal dos Condomínios. Antes os Condomínios eram regidos pela Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios e incorporações, mas quando o Código Civil de 2002 entrou em vigor em 2003, ele passou a ser a Lei principal dos Condomínios. Em que pese o Código Civil não revogar expressamente o artigos referente aos condomínios constantes da referida Lei 4.591/64, como ele trata toda a matéria relativa a Condomínios o entendimento é de que os artigos referentes a condomínio constantes daquela Lei foram tacitamente revogados, ou seja, a Lei que regula hoje os Condomínio é o Código Civil e não mais a Lei 4.591/64.

O Código Civil, como lei fundamental, estabelece as regras gerais dos Condomínios, dentre elas os direitos e deveres dos condôminos, forma de convocação e elaboração da Convenção bem como direitos e deveres do síndico. Abaixo dele está a Convenção do Condomínio que regula as especificidades de cada Condomínio e em seguida está o Regimento Interno que trata mais das questões de convivência, do cotidiano e utilização de áreas comuns do Condomínio.

O que diz o Código Civil

Os artigos do Código Civil que tratam dos Condomínios são os artigos 1.331 a 1358 e além de estabelecer a definição e forma de instituição do Condomínio (arts. 1331 e 1332) regulam diversos assuntos: elaboração e determinações da Convenção (arts. 1333 e 1334); direitos e deveres dos condôminos, bem como penalidades por descumprimento (arts. 1335 a 1337); áreas comuns e vagas de garagem (arts. 1338 a 1340); obras no condomínio (arts. 1341 a 1343); responsabilidade do adquirente de unidade (art. 1345); seguro obrigatório (art. 1346); administração do Condomínio, tudo relacionado às assembleias e quoruns necessários, bem como deveres do síndico e conselho (arts. 1347 a 1356); extinção do condomínio (arts. 1357 e 1358).

É essencial que o síndico e os conselhos estejam a par de todos os artigos do Código Civil, para que sejam aplicadas no condomínio. É imprescindível, por exemplo, que os direitos e deveres dos condôminos, presentes no Código, estejam na Convenção do Condomínio, com as devidas especificações de cada condomínio.

Vale lembrar que são direitos dos condôminos: Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

E são deveres: Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Outro tópico importante trata sobre as funções e deveres do síndico. Como representante legal do Condomínio, o síndico tem inúmeras obrigações legais. São elas:

Convocar a assembléia dos condôminos;
Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigido;
Realizar o seguro da edificação.

Alguns itens não foram contemplados no Código Civil e, para eles, a Lei 4.591 ainda é mandatória. No que diz respeito à incorporação imobiliária, é esta antiga lei que regula.

Convenção, Regimento Interno e decisões de Assembleias

A Convenção do Condomínio tem por finalidade dispor sobre a estrututura do condomínio e os direitos e deveres fundamentais dos condôminos, detalha algumas das regras e das formas de administração do condomínio, que pode ser diferenciada de acordo com o local e seus condôminos. É na Convenção que o modelo de administração do condomínio é determinado.

Ela é obrigatória em todos os condomínios, precisa estar registrada no Serviço de Registro de Imóveis para ter validade contra terceiros e deve ser aprovada por 2/3 dos proprietários (condôminos). Veja mais sobre a Convenção de Condomínio neste post.

Já o Regimento Interno serve para regular as situações de ordem diária, do cotidiano do condomínio. Neste documento, estão descritas, por exemplo, as regras de uso das áreas comuns, como piscina, salões de festas e jogos, academia; informações sobre horário de silêncio; proibições e penalidades; permissões para animais domésticos; uso de bicicletários, entre outros.

É orientado que o Regimento Interno também esteja registrado em cartório e passe por constante leitura e atualização, para se adequar ao perfil e hábitos do condomínio. As aprovações do Regimento podem ser realizadas por maioria simples nas assembleias, ou por outro quorum eventualmente previsto na Convenção ou no próprio Regimento.

As decisões de Assembleias também valem como lei, desde que não sejam conflitantes com o Código Civil, Convenção e Regimento e desde que tenham sido devidamente convocadas e respeitados os quoruns necessários.

Conflito de informações

Com tantas frentes para estabelecer as regras de um condomínio, é normal que haja conflitos nas informações e dúvidas nas decisões a serem tomadas. Quem seguir ou obedecer? Por ordem, tenha sempre em mente como Lei do Condomínio primeiramente o Código Civil, seguido da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, que serão elaborados baseados no Código Cívil.

Sempre lembrando que uma administradora de condomínios pode auxiliar na orientação, elaboração das cartilhas e assembleias, facilitando as inúmeras tomadas de decisões que o síndico e o conselho terão ao longo da gestão — além de prestar assessoria jurídica.

Mineira condomínios