Categoria: Vida de Síndico

Condomínio sustentável: saiba como implantar

Descubra algumas práticas para tornar seu condomínio sustentável.

Investir em soluções sustentáveis e aplicá-las no dia a dia está cada vez mais em alta, deixando de ser uma prática exclusiva dos amantes da natureza. Isso devido ao fato de que as práticas sustentáveis beneficiam a todos, com redução nos gastos, além da melhora na qualidade de vida. Mas é possível aplicar a sustentabilidade no cotidiano do condomínio?

A resposta é sim! De acordo com a Green Building Council Brasil (GBC), entidade que certifica a sustentabilidade dos edifícios, o Brasil está em quarto no ranking dos países que mais erguem condomínios sustentáveis, segundo os padrões ambientais.

Para obter a certificação, são analisados oito critérios, alguns obrigatórios e outros recomendações, dentre eles estão a eficiência no uso de água, energia e atmosfera, o espaço sustentável e a qualidade ambiental interna. A entidade afirma que, ao investir nesse tipo de método construtivo, pode-se obter uma redução média de 40% no consumo de água e 20% com energia elétrica.

E, mais do que colher os benefícios citados acima, ter um condomínio sustentável também ajuda na valorização do ambiente e do imóvel.

Para fazer isso acontecer, basta realizar algumas mudanças nos hábitos, investir em tecnologias e colher os benefícios. Prontos para tentar?

Condomínio Sustentável: boas práticas

Reciclagem de lixo

Você sabia que uma pessoa é capaz de produzir um quilo de lixo por dia? Imagine essa quantidade em um Condomínio! A coleta seletiva é uma prática simples, extremamente benéfica para o meio ambiente e de fácil implantação. Basta um lugar apropriado para o descarte e o incentivo ao desenvolvimento do hábito nos condôminos. Você pode ler sobre como implantar a prática da separação de lixo no seu condomínio neste texto.

Consumo de água

Racionalizar água já foi um assunto muito presente em nosso país em anos anteriores. Mas não é porque a temática não está mais todos os dias na televisão ou nos jornais que devemos esquecer. Consumir a água de forma racional faz parte da cidadania e do bom senso. Se o seu condomínio ainda não disponibiliza o relógio de consumo individual, pense em implantar o quanto antes.

O condomínio pode adotar alguns métodos para reduzir ainda mais o consumo da água com o reaproveitamento.

Conscientizar os condôminos a como reaproveitar a água das chuvas ou do chuveiro por meio de cisternas de captação ou ainda aplicar um sistema de irrigação de plantas e jardins com essa água das chuvas trará economias para todos — em algumas cidades, o reaproveitamento da água já é uma exigência construtiva.

Iluminação natural

Aproveite os espaços que podem se beneficiar da iluminação natural e economize na conta de luz. Onde for possível, coloque vidros para que a claridade do dia ilumine o ambiente. Cores mais claras também ajudam.

Nos lugares onde a iluminação natural não basta e seja preciso colocar lâmpadas, nada das comuns amarelas! Invista um pouco mais e coloque somente lâmpadas de LED — trata-se de um investimento que será recuperado no médio e longo prazo. Também aposte em sensores de presença e movimento. Você vai sentir mensalmente a economia na conta de luz.

Aquecimento solar

Em Curitiba, esse é um procedimento um pouco mais complicado, já que sol é um astro raro por aqui, mas em alguns ambientes do condomínio, como na piscina, essa pode ser uma solução de economia certa. Instalar placas de aquecimento solar ou outros sistemas de energia limpa reduzirá, e muito, a conta e trará os benefícios ambientais.

Outras práticas funcionais:

– Plante! Áreas verdes no condomínio renovam o ar e melhoram a qualidade de vida;

– Tem elevadores? Que tal desligar um deles (ou mais) nos horários de menos uso?

– Ainda sobre os elevadores, incentive os condôminos ao uso da escada. Bom para o bolso e para a saúde.

– Coloque bebedouros nos condomínios grandes e elimine o uso dos copos plásticos entre os funcionários;

– Uso de descargas inteligentes, que medem a quantidade de água utilizada de acordo com o resíduo;

– Informativos internos impressos um a um para cada unidade? Que tal utilizar os meios eletrônicos, deixando apenas uma cópia de papel disponível?

Essas medidas de sustentabilidade no condomínio vão mudar o estilo de vida dos condôminos e funcionários, tornando um ambiente mais desenvolvido e consciente.

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Segurança x privacidade no uso de câmeras de segurança no condomínio: qual o limite?

Quando as câmeras deixam de fazer a segurança e passam a invadir a privacidade dos condôminos; veja o que a lei diz sobre o assunto

As câmeras estão cada vez mais comuns nos condomínios brasileiros e no dia a dia das pessoas. Seja na portaria, na entrada de veículos, nas áreas comuns ou no elevador, todos estão preocupados com a segurança. Mas até que ponto a câmera é só uma questão de segurança e não invade a privacidade dos outros? Tanto segurança quanto privacidade são fundamentais e um não deve prejudicar o outro.

De acordo com a Constituição Federal, em seu Artigo 5º, inciso X: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.

O que para alguns pode ser considerado apenas questão de cuidado e segurança, para outros pode ser visto como uma invasão à vida privada, ao direito de ir e vir, principalmente dependendo do uso destinado às filmagens das câmeras.

Esse conflito dificilmente terá uma opinião única, gerando discussões longas e conflituosas. Cabe a Assembleia decidir se a implantação de um sistema de segurança é válida ou não, tendo em vista que a instalação de câmeras não é obrigatória nos condomínios, mas prezar pela segurança e bem-estar dos condôminos é, desde que respeitada a privacidade das pessoas.

Desde o começo

Antes de mais nada, ao cogitar instalar câmeras de segurança no condomínio é recomendado realizar uma Assembleia. Primeiramente, para comunicar os Condôminos e votar a aceitação, bem como para aprovar o orçamento, já que normalmente esse tipo de sistema costuma ter um custo mais elevado. Para isso, o quórum é de maioria simples, isto é, metade mais um dos presentes na Assembleia convocada especificamente para este fim.

Aprovada a implantação, vem o segundo passo, repleto de detalhes que devem ser muito bem pensados: onde instalar as câmeras? Para onde serão transmitidas as imagens? Serão gravadas? Quem terá acesso? Não existe uma legislação específica que responda essas questões. Por este motivo, é importante que todos esses detalhes sejam discutidos e aprovados em Assembleia, evitando assim maiores discussões futuras.

Onde instalar

Como regra geral, áreas comuns, públicas, podem ser monitoradas e filmadas. O mais comum e recomendado é a instalação de câmeras de segurança nas áreas comuns de circulação de pessoas e veículos, como portas de entrada, corredores, escadas, garagens e elevadores. Também podem ser instaladas nas áreas de convivência, como quadras, academia e piscinas, mas nestes casos podem gerar polêmicas. Em piscinas, por exemplo, as pessoas circulam em trajes de banho e nem sempre concordam com a colocação de câmeras. Em salões de festas, principalmente, não é recomendada a instalação de câmeras, pois o Condômino aluga para seu uso exclusivo e privativo.

Embora as câmeras nesses locais de convivência possam inibir alguns atos contrários aos estabelecidos no Regimento Interno e/ou solucionar questões relacionadas ao conflito entre condôminos ou estragos do patrimônio do Condomínio, nem todos concordam que essas situações sejam prioridade em detrimento da privacidade. Por isso, para evitar transtornos, o ideal é que os locais onde serão instaladas as câmeras seja discutido e aprovado em Assembleia.

Importante para resguardar os direitos dos condôminos, é de bom tom identificar as áreas monitoradas, colocando placas informativas nos locais.

Quem pode assistir

O síndico também deve ser cauteloso ao tratar deste tema: quem pode ter acesso às imagens das câmeras de segurança? Uma coisa é certa: ninguém quer (nem pode ou deve) ser exposto!

Primeiro: As imagens da piscina, academia, salão de festas, e outras áreas de lazer não devem ser transmitidas na portaria. Devem estar em uma sala fechada, sem acesso público e que possam ser revistas, posteriormente e se necessário, apenas por pessoas autorizadas. As pessoas autorizadas devem estar cientes das regras e assinar termo de responsabilidade sobre a privacidade das gravações e o uso das imagens. As imagens das áreas comuns de circulação podem e devem estar disponíveis na Portaria.

Segundo: condôminos não têm acesso irrestrito a elas. Essas imagens devem ser administradas pelo Condomínio, que terá o zelo e o cuidado para que somente pessoas autorizadas as assistam. Salvo em casos conflituosos, dos quais as imagens são indispensáveis para solucionar algo específico, o uso é proibido. Importante que sejam criadas regras para uso dessas imagens nestes casos de conflitos.

Divulgações ou exposições desnecessárias podem ferir o Código Civil, que estabelece em seu Artigo 186 que “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” e render multas e processos ao condomínio. No caso de pedido judicial, cabe ao síndico fornecer somente o material solicitado.

É de extrema importância que o síndico tenha conhecimento de todas essas leis e regras antes da instalação de câmeras de segurança. Para se assegurar de estar dentro dos limites legais. O Condomínio pode contar com a ajuda de uma Administradora, que poderá guiar e indicar quais as melhores estratégias com um assunto tão delicado.

Como enfrentar os aumentos consecutivos na tarifa de luz

Elaboramos uma lista de medidas que podem ser tomadas pelo condomínio, visando mitigar os impactos do aumento consecutivo nas tarifas de energia ao longo dos últimos anos

A conta de energia tem subido de forma repetitiva ao longo dos últimos anos, assustando os consumidores. Entre 2014 e 2017, a tarifa média dos consumidores aumentou 31,5% -, segundo as estimativas da Associação Brasileira de Grandes Consumidores Industriais de Energia e de Consumidores Livres (Abrace). Esse índice está acima da inflação acumulada no período, que foi de 28%, conforme os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

No caso dos condomínios, como a conta geral é dividida entre todos os condôminos, é importante que sejam adotadas medidas para suavizar esses acréscimos repetitivos. Ideias simples e pouco custosas podem reduzir o consumo e até mesmo ser replicadas nas unidades pelos condôminos mais incomodados com as tarifas de energia. Veja algumas sugestões:

– Orientações aos empregados: Nas áreas de trabalho e de uso contínuo dos empregados, a orientação deve ser para ter atenção à iluminação, especialmente quando o local estiver vazio.

– Informe os condôminos: Aproveite a comunicação para fazer campanhas de conscientização sobre o consumo de energia, utilizando-se dos meios disponíveis, como e-mail, grupos de whatsapp e os murais, entre outros.

– Substitua as lâmpadas: As luminárias de LED reduzem o consumo de energia em 50% na comparação com as lâmpadas fluorescentes. O percentual de queda é ainda maior se for levada em conta as incandescentes. No entanto, é preciso fazer essa troca de forma paulatina, pois o custo das lâmpadas de LED também é mais elevado.

– Aproveite a iluminação natural e aposte nas cores claras: Janelas e cortinas devem sempre estar abertas nas áreas comuns, como salão de festas, de jogos, entre outros, evitando que as luzes sejam acesas sem necessidade. Também é de bom tom pintar esses espaços com cores claras, que refletem com mais facilidade tanto a luz natural quanto a artificial.

– Não esqueça da limpeza: Tanto as paredes quanto as lâmpadas e luminárias precisam ser limpas periodicamente, garantindo que a qualidade da iluminação se mantenha.

– Sensor de presença: Não há necessidade de que as luzes de corredores, garagens e outros pontos de passagem permaneçam ligadas durante toda a noite. A instalação de sensores de presença em locais estratégicos faz com que os condôminos tenham a luz necessária sem onerar o condomínio. Lembre-se de configurar o sensor de presença para um período superior a 30 segundos, garantindo a iluminação necessária e a preservação das lâmpadas.

– Arranjo dos elevadores: O condomínio precisa ter vários elevadores funcionando 24 horas por dia? É possível planejar algum tipo de arranjo, desde que aprovado pelos condôminos, para horários de baixo movimento. Em edifícios com quatro elevadores, dois podem ser desligados da meia-noite às 5 horas, por exemplo. Também esteja atento à iluminação interna: por ficar acesa em todos os momentos, trata-se de um bom local para investir nas luminárias de LED.

– Cuide com a água: Muitos condomínios contam com bombas d’água. Em outras palavras, quanto maior o consumo, maior a necessidade de trabalho do equipamento – um dos grandes vilões do consumo de energia. Uma campanha de conscientização relativa ao consumo de água também beneficia na conta de luz.

– Conheça os seus direitos e deveres como consumidor – A Agência Nacional de Energia Elétrica orienta os consumidores a respeito de seus deveres e direitos em relação à energia. Confira algumas dicas no site da Aneel.

– Contrate uma consultoria – Em muitos casos, contratar uma empresa ou uma consultoria em energia pode simplificar a tarefa de encontrar os principais pontos de consumo e identificar outras situações que possam onerar o condomínio, como problemas na qualidade de energia. Além disso, a orientação profissional faz com que novas soluções possam ser pensadas.

– Gere sua própria energia – Os equipamentos para a geração de energia solar estão cada vez mais acessíveis. Em condomínios de grande porte, a iniciativa pode reduzir o custo da conta de luz, obtendo um excelente custo-benefício, mesmo levando em conta a necessidade de investimentos na tecnologia e maquinário.

Tem alguma outra dúvida sobre o seu condomínio? Entre em contato conosco!

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Os principais erros cometidos pelos síndicos

Saiba quais são os equívocos mais comuns cometidos e como fazer para evitar esse tipo de situação, visto que o síndico tem responsabilidade civil e criminal pelo condomínio

Você deve conhecer alguém que foi eleito síndico sem ter esse desejo, seja pela falta de interessados, em uma tentativa de aumentar a renda ou de reduzir os gastos mensais com o condomínio. Fato é que, ao chegar neste cargo, o síndico se torna o representante legal do condomínio e precisa executar uma série de atribuições com zelo a fim de garantir uma boa gestão do condomínio.

Por esse motivo, listamos, abaixo, os principais erros cometidos pelos síndicos, tomando como base a experiência da Mineira como Administradora de Condomínios.

1. Desconhecimento da Convenção do Condomínio e Regimento Interno

Assumiu como síndico, o primeiro passo é ler com atenção a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio. Neles estão descritas as principais regras que devem ser seguidas pelos condôminos e como proceder nos casos mais comuns, como convocação de assembleias, aplicação de multas, rateio das despesas, regulamento da lei do silêncio, entre outros temas do dia a dia. É impossível tomar medidas e administrar o condomínio sem conhecer as regras desenvolvidas para a boa convivência no local.

2. Não se comunicar

Ser eficiente na comunicação com os condôminos é um desafio, mas vai tornar a gestão mais simplificada. Se a relação for positiva, o síndico será procurado para solucionar os problemas do dia a dia, garantindo a boa convivência e fazendo com que somente os assuntos pertinentes cheguem às Assembleias.

Não hesite em usar o e-mail, os murais e os grupos de whatsapp para que todos saibam o que está acontecendo. Veja 7 maneiras de melhorar a comunicação do condomínio.

3. Desconhecer a destinação dos fundos do condomínio

Nem todas as despesas são iguais e nem todas são de responsabilidade dos locatários: existem as despesas ordinárias (que são de responsabilidade dos locatários) e despesas extraordinárias (de responsabilidade dos proprietários dos imóveis).

Além das despesas mensais do Condomínio, é preciso se organizar e arrecadar recursos para os fundos, seja o fundo de reserva (o mais conhecido e comum) ou fundos com outros propósitos, como os de obras (para obras futuras), de pessoal (para férias, décimos terceiros e outras despesas com empregados).

É preciso ter ciência do porcentual que será destinado a cada um desses fundos, os quais devem estar discriminados nas taxas condominiais, até para controle dos condôminos e separação de valores entre proprietários e inquilinos. E, na utilização destes recursos, devem ser estritamente observadas as suas reais destinações.

4. Não saber lidar com a inadimplência

A inadimplência é um dos problemas corriqueiros em condomínios. No entanto, é preciso tato e boa gestão por parte do síndico para lidar com esse problema sem onerar e, sobretudo, expor o condomínio a riscos, especialmente com ações que possam constranger o inadimplente.

Em caso de uma ação impensada, como impedir o uso de áreas comuns, fixar em editais públicos dentro do condomínio a relação dos devedores, dentre outras ações, o Condomínio pode ser obrigado a pagar indenizações para o inadimplente.

5. Descuidar da conservação

Um Condomínio bonito e bem cuidado valoriza as unidades para uma eventual venda ou locação de unidades.. Por esse motivo, o síndico deve ter em mente que a conservação é fundamental e deve estar no topo de suas prioridades, visto que, no médio e longo prazo, será recompensada a todos.

Além disso e principalmente, é uma questão de segurança manter o Condomínio em bom estado de conversação. Se houver necessidade de realizar obras ou de aumentar a taxa condominial para benefício de todos, é preciso, dependendo do tamanho da obra e do gasto que isso venha a gerar ao Condomínio, que seja levada a necessidade à Assembleia para aprovação.

Obras menores de manutenção muitas vezes estão autorizadas ao síndico, sem a necessidade de aprovação em Assembleia, como deve estar disposto na Convenção do Condomínio ou decisão assembleiar. Lembrando que, em determinados casos, se houver algum tipo de sinistro no Condomínio e este tenha sido causado por falta de manutenção, a Seguradora poderá se recusar a indenizar este sinistro ao Condomínio.

6. Não respeitar as regras de convocação e aprovação de pautas da Assembleia

Qual o prazo mínimo para a convocação? Qual será a pauta da reunião? Qual o quórum mínimo para a tomada de decisões? O síndico precisa conhecer essas informações e regras para garantir que as decisões tomadas em conjunto não serão anuladas por algum equívoco

7. Realizar obras ou contratações sem aprovação

O síndico é o representante legal do condomínio e não pode realizar obras ou contratações sem aprovação dos condôminos – exceto em casos emergenciais ou dentro do limite de recursos definido pela convenção, regimento interno ou decisão de assembleia.

É de bom tom que todas as obras e contratações de serviços sejam validadas em Assembleia, e obrigatórias aquelas que a Convenção ou o Regimento exigem-(geralmente pelo valor da obra)-. No caso de serviços, é importante que as ações necessárias sejam especificadas em contrato, de preferência após a realização de, ao menos, três orçamentos.

8. Não contratar o seguro

De acordo com o art. 1348, inciso IX do Código Civil, é obrigação do Síndico contratar o seguro do Condomínio, que proteja contra incêndios ou a destruição parcial e total do Condomínio.

A Administradora de Condomínios Mineira possui uma Corretora de Seguros com anos de experiência em seguros condominiais, e poderá auxiliá-lo nesta contratação com segurança e economia. Orientando e esclarecendo sobre cada uma das coberturas necessárias especificamente para cada Condomínio.

9. Obter vantagens pessoais

O fato de ser o representante legal do condomínio não significa que o síndico tenha vantagens, como usar a melhor vaga de garagem ou ter preferência para reservar áreas comuns, caso haja mais de um interessado para a data. Pelo contrário, em razão de ter sido eleito, espera-se do síndico o bom senso nesse tipo de situações.

Na sua opinião, algum assunto ficou de fora desta lista? Entre em contato e deixe a sua sugestão.

Boas práticas para o aluguel de garagem

Fazer uma renda extra ou poder guardar o carro com segurança? O aluguel da garagem beneficia a todos, mas exige atenção

De um lado, uma vaga de garagem sem uso; de outro, um carro dormindo na rua por falta de vaga. Por que não unir esses dois elementos, obter uma renda extra e garantir a segurança do veículo? O aluguel da garagem em condomínio é uma prática comum e todos saem ganhando quando o acordado é cumprido.

Para isso, é preciso ter uma vaga disponível e uma pessoa interessada. Lembrando que este interessado deve ser condômino, proprietário ou locatário de uma unidade do condomínio. O artigo 1.331, §1º do Código Civil proíbe a venda e locação de garagens para não moradores, exceto se previsto na convenção do condomínio.

“§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

Um dos motivos para a proibição do aluguel de garagem para não condôminos é a segurança. Afinal de contas, é difícil restringir o acesso do locatário apenas à garagem, fazendo com que ele acesse a todo o condomínio e criando uma dificuldade a ser administrada pelo síndico e demais empregados.

Seu condomínio permite e está previsto na convenção? Ok, siga em frente no aluguel a pessoas de fora. Se o seu condomínio não permite ou não menciona o assunto na convenção, restrinja o aluguel aos condôminos ou proponha a alteração da convenção – salientando que ela só pode ser modificada desde que aceita por dois terços dos condôminos em uma assembleia que precisa seguir uma série de regras específicas.

Contratos e valores

Ter um contrato de aluguel de garagem não é obrigatório, mas é mais seguro do que a negociação apenas verbal. O contrato pode ser simples, constar nome do locatário, número da vaga, valor a ser pago, forma e data de pagamento, encargos em caso de atraso. É recomendado ter ciência de qual o modelo do carro e placa, por segurança. Alguns condomínios solicitam essa informação, que fica na portaria.

É de bom tom avisar ao síndico ou o porteiro/zelador de que a vaga será usada pelo condômino de determinada unidade para que fique registrado no livro.

Em relação aos valores, não existe uma tabela fixa de preço para aluguel de garagem. O que muitos fazem é pesquisar pelo condomínio quais os valores praticados, para se ter uma base. Um outro cálculo que também é muito usado é do 1%: cobrar 1% do valor de venda de uma vaga de garagem , ou ainda, verificar o valor cobrado mensalmente por algum estacionamento próximo ao condomínio.

Vale ressaltar que existem vários tipos de garagem, e o valor do aluguel pode ser baseado no tamanho da vaga e na sua localização. Existem vagas pequenas, médias e grandes, fixas ou rotativas, com pilares ou livres, cobertas ou descobertas.

Tipos de vagas

Como falamos há pouco, existem inúmeros tipos de vagas, que podem servir como critério para determinação do valor de aluguel. As cobertas e livres tendem a ser as mais buscadas, pois os condôminos não querem ter a obrigação de empurrar um carro antes de sair, o que acontece nas vagas presas.

Vagas cobertas e fixas também costumam ser alugadas com mais rapidez e têm a negociação facilitada pelo fato de estarem sempre disponíveis no mesmo lugar. Mesmo assim, conheça esse espaço antes de alugá-lo, pois elas podem ter tamanhos diferentes. Na negociação, é possível pedir para testar o seu carro neste espaço.

Já imaginou ter uma vaga pequena e alugar para o dono de uma caminhonete? Isso inclusive pode gerar problema no Condomínio, quando o veículo ultrapassa a marcação do tamanho da garagem, gerando multa e até mesmo a proibição do estacionamento do veículo que ultrapasse as dimensões da vaga de garagem Vagas grandes, com espaço para carro e moto, por exemplo, podem ter um valor melhor de mercado por abrigar mais de um veículo.

No caso de vagas rotativas ou indeterminadas, é importante verificar com o síndico qual o funcionamento da ocupação. De modo geral, essas vagas são do estilo ‘primeiro a chegar’, mas é preciso checar o processo e deixar bem claro para o locatário, evitando confusões ou mal-entendidos.

Quer alugar a sua vaga e não sabe como fazer? Tem dúvidas sobre o assunto de aluguel de garagem em condomínio? Mande a sua pergunta que tentaremos solucionar!

Procuração: quem tem direito a usar?

Este assunto gera muitos debates nas reuniões e assembleias de condomínio; este artigo visa tirar algumas das dúvidas mais recorrentes sobre o tema

No mundo ideal, as assembleias de condomínio contariam com a presença de todos os condôminos para que, em decisões importantes, fosse possível uma representação total. No entanto, a realidade é que os condôminos podem estar viajando ou em outros compromissos, impedindo que estejam presentes nesses momentos.

Nesses casos, há a possibilidade de usar uma procuração para que os seus interesses sejam, de fato, ouvidos e discutidos durante as reuniões de condomínio.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, o uso de procurações em assembleias é válido, independentemente da finalidade: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa de condomínio, entre outros assuntos de importância, comuns aos condomínios.

Conforme a legislação, não existe um limite de procurações a ser usada por um condômino, no entanto essa questão pode ser delimitada pela convenção do condomínio ou pelo regimento interno.

O objetivo desse tipo de regra é impedir que uma pessoa possa monopolizar todas as decisões do condomínio ou que um síndico acumule procurações suficientes para permanecer no cargo por um tempo além do normal.

Vale lembrar que a procuração consiste em um documento no qual uma pessoa (outorgante) autoriza um terceiro (outorgado) a agir em seu nome para diversas finalidades que podem ir além das reuniões de condomínio (movimentar contas bancárias, administrar empresas e vender imóveis), dependendo da especificação em cada procuração.

Trata-se de um expediente usado para resolver problemas e tomar decisões às quais não se possa estar presente.

Representatividade

As procurações podem ser dadas pelos proprietários para qualquer pessoa, independentemente do parentesco, para que possam ter suas opiniões defendidas na assembleia. Além disso, em condomínios com um grande número de locatários, as procurações aumentam a representatividade de quem realmente usufrui dos espaços do condomínio e conhece no dia a dia os problemas a serem resolvidos.

Há diversos modelos que podem ser autorizados, no entanto, é preciso que traga algumas informações específicas para que sejam consideradas legítimas:

– Informar o objetivo da outorga: por exemplo, representação na assembleia do condomínio, ou a representação em assembleias por um determinado período, ou mais especificamente, representação na votação de um determinado item da pauta;

– É preciso deixar claro quais são os poderes conferidos para que o outorgado não ultrapasse os limites estabelecidos pelo outorgante;

– Que esses poderes conferidos não constituam uma prática de ato ilícito ou algum tipo de contravenção da lei.

Além disso, outra dúvida frequente é se o próprio síndico pode acumular procurações para usá-las em uma nova eleição, por exemplo. Neste caso, o regimento interno deve conter algum tipo de restrição ou regulação específica, pois, em caso contrário, o síndico pode somar esses documentos em busca de uma reeleição.

É importante que o síndico conheça o Código Civil e as normas do regimento interno, exigindo que apenas pessoas autorizadas possam participar da reunião. Caso contrário, basta um condômino estar representado de forma irregular para que as decisões de uma assembleia possam ser consideradas inválidas pela justiça. Uma administradora de condomínio oferece todo o suporte necessário para que o síndico conheça todos os detalhes a respeito do assunto.

Reconhecimento de firma e cuidados

O consenso popular estabelece que, para ser válida, a procuração deve ter a firma reconhecida em cartório. Esta não é uma afirmação verdadeira, visto que o regimento interno ou convenção devem trazer essa obrigatoriedade. Se não houver nada sobre o assunto nesses documentos, a própria convocação da assembleia deve trazer essa exigência, fazendo com que o síndico apenas aceite caso a procuração, com o reconhecimento, seja apresentada. Do contrário, não há necessidade de reconhecimento de firma.

Outros cuidados importantes:

Inquilinos – Somente tem direito a voto se apresentar procuração, já que o direito ao voto é do condômino, ou seja, do proprietário da unidade. Contudo, existe uma discussão da possibilidade de o inquilino votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias. Isto porque o art. 24, §4º da Lei 4.591/64 disciplinava que se o condômino não estiver presente na assembleia cuja decisão é sobre despesa ordinária, poderá o locatário votar.

Porém, o Código Civil foi omisso quanto a isso, gerando divergência de entendimentos. Alguns especialistas entendem que pelo fato do Código Civil ser omisso a questão permanece em aberto, aplicando-se o disposto na Lei 4.591. Outros, contudo, entendem que sendo o Código Civil omisso em relação ao locatário e fazer menção exclusiva ao condômino, referida disposição foi revogada pelo Código Civil.

Diante disso, o mais seguro é que inquilinos sempre apresentem procuração para participar e votar em assembleias.

Parentes próximos – Conforme a lei, a procuração deve ser apresentada em todas as reuniões, mesmo que sejam parentes próximos. Muitos síndicos ignoram o fato por entenderem que a proximidade faça com que um parente próximo possa representá-lo.

Cônjuges – Nem sempre o cônjuge também é proprietário do imóvel, isso depende do regime de comunhão de bens adotado pelo casal. Também nos casos de união estável formal, dependerá do regime de bens adotado; se for união estável fática, à qual se aplica o regime da comunhão parcial de bens, a princípio somente tem direito a voto se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente na constância da união estável. Basicamente, tem direito a voto somente o cônjuge que também é proprietário do imóvel.

Morte – Somente o inventariante – que é nomeado por um juiz – pode responder pelo patrimônio de um falecido, independentemente do parentesco ou relação entre as pessoas.

Tem mais alguma dúvida sobre esse assunto? Gostaria de ter mais informações sobre outro tema relacionado aos condomínios? Entre em contato com a Mineira e deixe o seu recado.

Animais no condomínio: Como lidar?

Não é possível proibir nem interferir no direito de propriedade, mas regras devem ser estabelecidas para a presença dos animais no condomínio

Um condomínio não pode proibir que os condôminos tenham animais de estimação, independentemente do tipo ou porte, dentro de sua unidade, tal proibição fere o direito de propriedade previsto na Constituição Federal, art. 5º XXII e no art. 1228 do Código Civil. Apesar disso, a presença de animais no condomínio costuma gerar muitos atritos, tornando-se um assunto que exige bastante atenção por parte do síndico e dos condôminos.

De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em 2016, o país contava com 52 milhões de cães e 22 milhões de gatos – a título de comparação, a organização contabilizou 45 milhões de crianças. O Brasil é o segundo país do mundo em número absoluto de animais de estimação, com média de 1,8 cachorro por domicílio.

Ou seja, enfrentar esse tipo de situação em condomínios é algo que pode se tornar cada vez mais corriqueiro nos próximos anos. Por esse motivo, vale a pena investir em algumas regras para tornar essa convivência a mais harmoniosa possível, resultando em qualidade de vida para todos.

Não é permitido proibir

Ao contrário do que se imagina, não é possível proibir a presença de animais no condomínio. Por outro lado, a fim de tornar o cotidiano mais tranquilo, é possível estabelecer algumas regras específicas no Regimento Interno. Veja algumas medidas que são autorizadas por lei:

– Exigir que os animais transitem pelos elevadores de serviço ou pelas áreas consideradas de serviço, como as garagens;

– Proibir a circulação livre do animal por todas as dependências do condomínio, incluindo áreas comuns, como salões de festas, playgrounds, piscinas e churrasqueiras;

– Exigir que o proprietário comprove que o animal goza de boa saúde, apresentando a carteira de vacinação;

– Permitir a circulação, mesmo nas áreas de serviço, somente com o uso de corrente e coleira e acompanhado pelo proprietário;

– Obrigar o uso de focinheira para as raças cuja previsão já está estabelecida na lei.

Essas medidas simples podem ser estabelecidas pelo condomínio e fiscalizadas por parte do síndico e dos demais moradores, pois tendem a tornar a convivência entre os proprietários com e sem animais domésticos mais tranquila. Em caso de descumprimento, o condomínio pode aplicar as punições previstas no regimento interno, como notificações e multas.

E se os problemas persistirem?

Se um condomínio começar a ter problemas com os animais por não seguir algumas das regras mencionadas anteriormente ou em razão de outros problemas, como bichos de estimação muito barulhentos, é possível buscar o suporte da justiça. Em geral, há a necessidade de buscar esse tipo de apoio nos casos mais complexos.

O art. 1336, inciso IV do Código Civil estabelece que são deveres dos condôminos não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos.

Portanto, a presença de cachorros,gatos ou outros animais de estimação não pode representar ameaça à segurança, ao sossego ou à saúde dos demais condôminos ou dos demais animais do condomínio. Da mesma forma que o condomínio não tem o aval para proibir a presença dos animais domésticos, os bichos não devem, de forma alguma, perturbar ou prejudicar os vizinhos.

Segurança – Se o proprietário do animal não usa a coleira ou focinheira com corrente e interfere na liberdade de outro condômino, essa situação pode estar descumprindo o regimento interno. Além disso, casos reiterados de agressões ou mordidas, podem resultar em um pedido formal pela retirada do animal.

Sossego – Como mencionado anteriormente em outro artigo, as regras de silêncio podem ser estabelecidas pelos condomínios, variando de acordo com o local. Se um animal descumpre frequentemente esta norma, com latidos, arranhões, choros, uivos também é possível pedir a sua saída.

Saúde – Trata-se de um caso mais específico, mas, se o animal tiver alguma doença transmissível que coloque outras pessoas ou animais em risco, sua circulação nas áreas internas pode ser restringida.

Cuidados por parte do condomínio

É importante o Condomínio fazer cumprir as regras previstas nos Regimentos Internos. Porém, alguns cuidados devem ser tomados. Muitos Regimentos estabelecem regras em relação a presença de animais que vão contra o ordenamento jurídico, tais como proibir utilização de elevadores ou até mesmo exigir que animais de pequeno porte sejam transportados somente no colo.

O direito de transitar pelas áreas comuns é inerente ao direito de propriedade de cada condômino. Portanto, exigir que o animal seja carregado no colo ou proibir o uso do elevador com animais, é ilegal e fere não só o direito de propriedade como o princípio da dignidade humana e ainda pode caracterizar constrangimento ilegal.

Deve-se levar em conta que alguns condôminos podem ter problemas de saúde ou serem de idade o que impossibilitaria carregar o animal ou utilizar apenas escadas. Além disso, exigir que os animais sejam carregados no colo, impede que os condôminos tenham animais de médio ou grande porte.

As regras previstas na Convenção e Regimento Interno não podem contrariar a Constituição ou Código Civil. Assim, é importante que o Condomínio esteja atento a isso e, se for o caso, considere a convocação de Assembleia para verificação e alteração das normas previstas no Condomínio, a fim de evitar desgastes entre os condôminos ou condôminos e administração.

Convenção do Condomínio: Como fazer

A convenção do condomínio é obrigatória? Saiba para que serve, como elaborá-la e sua diferença em relação ao regimento interno

Já pensou em um lugar sem leis, sem direitos, deveres ou punições? Assim seria um condomínio sem uma convenção. A convenção do condomínio é o termo de constituição e regulamentação de funcionamento do condomínio e tem validade perante os condôminos, ainda que não esteja registrada. Porém, o seu registro no Registro de Imóveis a torna obrigatória perante terceiros.

A convenção é obrigatória para a constituição do condomínio, conforme previsto nos arts. 1332 e 1333 do Código Civil. Sua importância é tanta que sem ela o condomínio não consegue, por exemplo, um CNPJ e, consequentemente, não consegue contratar empregados e serviços, e nem abrir uma conta bancária.

Mas como elaborar a convenção do condomínio? Quais itens são obrigatórios ou indispensáveis neste documento? Quem precisa aprovar? Calma, nós vamos te ajudar com essas e outras dúvidas!

Como elaborar a convenção do condomínio?

A convenção do condomínio é o ato constitutivo do condomínio, e deve conter a sua descrição, estruturação e regras que o regem. Na grande maioria das vezes, ela é elaborada pela construtora, que repassa ao condomínio junto da entrega do empreendimento.

Na verdade, a construtora entrega a Minuta da Convenção já registrada no Registro de Imóveis e muitos condomínios permanecem com ela sem promover qualquer alteração. Condomínios mais antigos, muitas vezes, sequer contam com esse documento. Nestes casos, é obrigatório a sua elaboração e aprovação.

Na convenção, segundo o que estabelece o art. 1332 do Código Civil, deve constar a descrição e individualização das unidades, o que é propriedade exclusiva e o que é propriedade comum; a fração ideal de cada unidade; o fim a que se destinam essas unidades, ou seja, se residencial ou comercial.

Além dessas informações essenciais, a convenção também deverá listar a forma de arrecadação financeira do condomínio, de administração e de sanções, bem como os direitos e deveres dos condôminos.

Quanto à parte financeira deverá estar previsto na convenção a forma de rateio das taxas condominiais, bem como o modo de pagamento dessas contribuições, tanto para as despesas ordinárias, despesas do dia a dia, quanto às extraordinárias, fundos de reserva, obras e investimentos.

Deverá estar previsto também como lidar com as inadimplências (cobrança, juros, multas, protesto e ações judiciais).

Quanto à administração, é preciso informar quais as funções e os deveres do síndico, bem como a composição e as competências do conselho fiscal. Deverá também conter as competências das assembleias, forma e prazo de convocação, quórum exigido para cada situação e os procedimentos durante a reunião.

Convenção do condomínio x Regimento interno

Qual a diferença entre os dois? Bom, podemos dizer que a convenção é o estatuto do condomínio, já o regimento é um regulamento de utilização e funcionamento do condomínio. O regimento interno pode estar inserido na convenção e entrar em vigor junto dela ou ser elaborado posteriormente. Nele, são incluídas algumas das “regras de boa convivência”.

É no regimento interno que estão os direitos e deveres dos condôminos em relação ao dia a dia, como uso das áreas comuns, reservas e utilização das áreas de lazer, garagem, horários de obras, proibições – principalmente relacionadas ao barulho, reclamação que lidera na maioria dos condomínios -, e penalidades.

Aprovações e alterações na convenção do condomínio

Como a convenção segue a legislação federal, é importante que ela seja atualizada sempre que houver mudanças na lei, a fim de que esteja sempre em consonância com ela.

Por ser o documento mais importante do condomínio, sua alteração não é algo simples, e nem deve ser. Caso seja necessário realizar qualquer alteração na convenção, ela pode acontecer desde que aceita por dois terços dos condôminos (art. 1333 do Código Civil).

Já para a elaboração ou alteração do regimento interno, não existe uma previsão legal mínima para aprovação. O texto original do art. 1351 do Código Civil determinava expressamente que para alteração da convenção e regimento interno era necessário quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, porém esse artigo foi alterado em 2004 (Lei 10.931/04) e excluído o termo regimento interno dele.

Essa alteração gerou muita polêmica, com vários entendimentos a respeito do quórum mínimo para alteração do regimento interno.

Contudo, a maioria dos especialistas considera que, não havendo previsão legal, aplica-se a regra geral de que pode ser alterado pela maioria simples, ou seja, 50% mais um dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para este fim. Mas, se o regimento interno estiver na própria convenção do condomínio, será necessário a aprovação dos 2/3 dos condôminos.

Importante salientar que, mesmo um ou mais condôminos votando contra as regras estabelecidas, se as mesmas forem aprovadas pelo quórum mínimo exigido e estando dentro da lei, elas devem ser cumpridas por todos os condôminos, sem distinções.

É fundamental contar com o auxílio de profissionais experientes para a elaboração da convenção do condomínio e do regimento interno, prevenindo alterações posteriores desnecessárias ou problemas judiciais mais sérios.

Precisa de ajuda na elaboração, atualização ou tem alguma dúvida em relação à convenção do condomínio? Entre em contato, temos uma equipe especializada pronta para te atender.

Lei do silêncio em condomínios: tudo que você precisa saber

Saiba tudo sobre a lei do silêncio em condomínios. Cada condomínio pode estabelecer suas regras próprias por meio de um regimento interno ou convenção coletiva.

Os barulhos inconvenientes são um dos principais problemas em condomínios, especialmente nos residenciais. Por esse motivo, a fim de regular situações deste tipo, é comum se estabelecer regras específicas, uma lei do silêncio em condomínios. Vale lembrar que, conforme a legislação federal, não existe uma legislação específica sobre o silêncio.

A Lei Federal 3.688/41 (Lei de Contravenções Penais), em seu artigo 42, determina os limites em relação à perturbação do sossego alheio ou trabalho, definindo pena de prisão de quinze dias a três meses, em casos como:

– Gritaria ou algazarra;

– Exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

– Abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

– Provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de quem detém a guarda;

Muitas cidades também têm suas regras próprias, que estabelecem limites, penas e delimitações. Em Curitiba, a Lei Municipal 10.625/02 dispõe sobre ruídos urbanos e proteção do bem-estar e do sossego público.

Por outro lado, cabe também a cada condomínio estabelecer suas próprias regulações, dentro de suas necessidades, por meio do regimento interno e da convenção do condomínio em caso de perturbação do sossego. Nesse caso, é possível prever multas, entre outras punições, para o condômino que descumpra a regra.

Diferentes perfis na lei do silêncio em condomínios

É preciso levar em conta que os ruídos podem ter diferentes perfis. Há barulhos esporádicos, que não duram muito tempo, mas costumam incomodar, como o latido de cachorros, a realização de pequenas obras, o andar de salto alto, entre outros, sobretudo em horários inconvenientes.

Nesses casos, o condômino pode ter dificuldade de comprovar a sua queixa ao síndico. No entanto, a recomendação é que, caso a situação seja comum, o síndico seja chamado para que tenha uma conversa franca com os envolvidos para solucionar o problema, sem gerar atritos entre vizinhos.

No caso de obras e mudanças, por exemplo, é preciso respeitar as normas estabelecidas pelo regimento interno do condomínio. Quase 100% dos condomínios impedem que seja realizado qualquer tipo de obra aos domingos e feriados, por exemplo, mesmo em horários que estejam fora do habitual da lei do silêncio em condomínios (entre 22h e 7h).

No caso dos barulhos persistentes, como em uma festa, o síndico pode facilmente perceber o incômodo causado aos demais. A partir disso, ele deve solicitar que o barulho cesse.

Caso a situação persista, é necessário seguir as regras previstas no regimento interno, que, em geral, consideram a aplicação de uma notificação e, em caso de reincidência, multas. Além disso, o síndico também pode chamar a polícia, caso não consiga contornar o problema.

Regras específicas

Ao longo deste artigo, já mencionamos algumas vezes a necessidade de seguir o regimento interno e a convenção do condomínio. Em geral, fala-se na lei do silêncio em condomínios a partir das 22h às 7h da manhã, mas o condomínio pode criar sua própria regulamentação, autorizando que se faça mais barulho até as 24h nas sextas-feiras, sábados e vésperas de feriados, por exemplo.

Cada condomínio também fica responsável por estabelecer os trâmites para a aplicação de multa e até mesmo os seus valores, previstos no regimento interno.

Há condomínios que usam como base o valor de sua taxa condominial, enquanto outros estabelecem o salário-mínimo. Também é possível especificar que, após a primeira multa, em caso de reincidência, os valores pagos pelo condômino sejam dobrados, garantindo que o problema não se repita.

Bom senso é bom e todo mundo gosta

Imagine que um vizinho está realizando uma obra em sua unidade. A situação é desagradável para todos os condôminos, mas será que vale a pena apresentar uma reclamação ao síndico por excesso de barulho se a convenção estiver sendo respeitada? Por esse motivo, ter o bom senso antes de reclamar é sempre positivo, visto que você também pode precisar realizar alguma obra em sua unidade.

A mesma regra vale para reclamações sobre situações que podem acontecer no dia a dia, como a queda de algum objeto ou algo após o horário estabelecido como silêncio. S

e isso não for uma regra, não há necessidade de levar uma reclamação formal ao síndico. Não é porque há uma restrição de barulhos entre determinado horário que o condomínio precisa de silêncio absoluto.

Quer auxílio para elaborar uma convenção do condomínio ou um regimento interno que coíba os abusos de barulho ou outros problemas? Entre em contato com a Mineira e conte com o suporte de uma administradora de condomínio.

Área comum em condomínio: regras e limites?

Regimento interno delimita os direitos e deveres dos condôminos nas áreas comuns, mas é preciso tomar cuidado com as proibições e tratamentos equivocados em caso de inadimplência

Todo condomínio conta com áreas privativas e os espaços que podem e devem ser compartilhados com os demais, as áreas comuns. Mas quais são as regras para a utilização dessas áreas compartilhadas, caso de piscinas, salões de festas, playground, salas de reuniões, hall de entrada, corredores, entre outros espaços disponíveis?

Para que a convivência de todas as pessoas neste espaço seja benéfica, é preciso estabelecer regras. O documento capaz de estabelecer os direitos e deveres de cada condômino é a convenção do condomínio e/ou o regimento interno, podendo autorizar, por exemplo, o uso dos espaços por visitantes ou vedá-lo completamente. Este tipo de decisão é definida em assembleia e é possível criar condições específicas.

A Convenção ou o regimento interno podem estabelecer critérios especiais, como, por exemplo, impedir a presença de cães em alguns desses locais, estabelecer uma taxa de limpeza conforme o número de convidados para os salões e salas, obrigar o condômino a informar quem serão os visitantes de tal espaço, exigir os cuidados no momento da devolução ou saída dos locais e até mesmo vedar o uso de algumas dessas áreas por quem não for condômino.

Um dos principais aspectos a ser respeitado está relacionado à segurança. Muitos desses ambientes estão construídos sobre lajes e, por esse motivo, há um limite de pessoas que podem ocupar o espaço com o propósito de resguardar a segurança dos condôminos, convidados e evitar problemas para o próprio condomínio.

Preservação, limpeza e barulho

As áreas comuns foram criadas justamente para oferecer conforto ao condômino e garantir que ele tenha uma infraestrutura mínima para realizar atividades esportivas, de lazer ou mesmo profissionais. Nesse contexto, há três aspectos fundamentais para o condomínio que devem ser resguardados: cuidado, limpeza e barulho.

Cuidado – As áreas comuns em condomínios são, de certa forma, uma porta de entrada e indicam o cuidado e a atuação do síndico. Por esse motivo, uma das regras de ouro na hora de fazer empréstimos desses locais é garantir que sejam devolvidos da mesma forma como foram encontrados. Vale lembrar que a área comum faz parte da sua propriedade, ou seja, deve-se ter cuidado com ela assim como se deve ter com as áreas privativas.

Limpeza – É possível estabelecer na Convenção ou no regimento interno regras em relação à limpeza ou exigir o pagamento de uma taxa de cada condômino que utilize determinada área. Os valores precisam estar delimitados na convenção ou no regimento e serem informados no momento da locação de um espaço.

Barulho – No caso de churrasqueiras, salões de festas, piscinas ou mesmo salas de reuniões, o barulho é um dos aspectos que mais costuma registrar reclamações. Por esse motivo, os limites do horário de silêncio precisam estar claramente delimitados para a pessoa que locou o espaço. E, ao usuário do ambiente, respeito e bom senso!

Regras eternas?

Essas decisões não perduram para sempre e podem ser modificadas, com a convocação de uma Assembleia Geral para discutir esses aspectos, respeitados e observados os quóruns para cada caso especificamente. Por esse motivo, todo condômino deve participar desses encontros para conhecer seus direitos e deveres, não desrespeitar as regras e evitar a aplicação de multas em caso de descumprimento.

Proibições

Um dos cuidados a ser tomado é o de não proibir que um condômino, mesmo que esteja inadimplente, usufrua das áreas comuns. Em entendimentos recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os condomínios não podem tomar medidas que impeçam o condômino de usar os espaços comuns, isso porque, por mais que ele esteja em débito, não há a possibilidade de fazer esse tipo de restrição específica, existindo os meios legais para se fazer a cobrança das taxas condominiais inadimplidas

De acordo com a interpretação dos ministros do STJ, o condômino é proprietário de um imóvel e do que se determina de “fração ideal” das áreas comuns – ou seja, uma parte indeterminada de todo o condomínio. Por esse motivo, independentemente da situação de inadimplência, o condômino não pode ser vedado de ter acesso à área comum.

Proprietários e locatários

Outro regramento específico que deve ser mantido diz respeito aos proprietário e locatários de imóveis dentro de um condomínio. Não é permitido estabelecer regras que impeçam os locatários de fazerem uso de algumas dessas áreas, visto que a pessoa ou empresa que aluga tem o mesmo direito dos proprietários de uso de um espaço.

Tem alguma dúvida sobre algum tema relacionado ao seu condomínio? Entre em contato com a Mineira.

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