Assunto é polêmico e gera dúvidas frequentes; condomínios devem se basear na convenção e código civil para tomar as decisões, sem correr o risco de impugnação do encontro
O que pode e o que não pode fazer um inquilino em um condomínio? Apesar de os inquilinos terem o suporte da Lei do Inquilinato e também do Código Civil, algumas dúvidas giram em torno de assuntos mais polêmicos, como, por exemplo: inquilinos têm direito a voto no condomínio?
Nem todas as questões estão claras e alguns síndicos, muitas vezes, não sabem como agir, assim como os condôminos e os próprios inquilinos. Por isso, vamos abordar um pouco este assunto que assombra tantos condomínios e síndicos, que não sabem como proceder.
Vale salientar que o inquilino, ou locatário, é o indivíduo que aluga o imóvel, tornando-se responsável pelo zelo do local e pelo pagamento de algumas taxas, como o aluguel, o IPTU e as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir com o regimento interno, as normas e a convenção para uma convivência harmoniosa.
Voto em assembleia
Muitos síndicos não sabem responder se inquilinos podem participar e votar nas reuniões do condomínio e na verdade essa é uma questão polêmica entre os especialistas também.
Isso porque, antes do Código Civil entrar em vigor, a lei que regia os condomínios (Lei 4.591/64) dizia, no artigo 24, parágrafo 4º, que “Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. Sendo assim, inquilinos podiam não só participar, como votar nas assembleias ordinárias, desde que o proprietário não estivesse presente e que o assunto não envolvesse despesas extraordinárias.
Ocorre que, após a entrada em vigor do novo Código Civil os entendimentos sobre a possibilidade do inquilino votar ou não nas assembleias virou uma questão polêmica, pelas seguintes razões:
O Código Civil estabelece no artigo 1.335, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Apesar do inquilino ser o morador do condomínio, que pode usufruir de todas as áreas comuns do local, o inquilino não é um condômino. Por definição legal, condômino é aquele que exerce direito de propriedade sobre um bem; isto é, o proprietário do imóvel, esteja ele morando ou não no condomínio.
Embora o Código Civil não tenha expressamente revogado os dispositivos relativos a Condomínio constantes da Lei 4.591/64, a matéria elencada naquela lei se acha inteiramente regulada nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Por esta razão, o entendimento de muitos juristas é de que houve uma revogação tácita dos dispositivos sobre condomínio constantes da Lei 4.591/64.
Isto porque, o § 1º do art. 2º da Lei de Introdução as Normas de Direito Brasileiro estabelece que: “A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.” Portanto, é a parte final desse parágrafo que embasa o entendimento de que houve a revogação tácita da Lei 4.591/64 quanto aos artigos que tratam de Condomínio. Logo, seguindo esse entendimento, vale o constante no Código Civil e se nele nada consta sobre direito de voto do inquilino, mas tão somente direito de voto do condômino, somente o condômino (proprietário) tem direito a votar nas assembleais, independente do assunto.
Por outro lado, existe quem entenda que como não houve uma revogação expressa da Lei 4.591/64 e que como o Código Civil não trata especificamente sobre o direito do inquilino, o parágrafo 4º do art. 24 da Lei anterior continua em vigor.
Com procuração ou na Convenção
Existe alguma maneira que o inquilino possa participar e votar em assembleia sem causar dúvidas ou conflitos? Sim, se for considerado representante do proprietário. Nesse caso, o inquilino pode participar e votar em assembleia por meio de procuração.
Para isso, é preciso que ele esteja regularmente constituído de procuração com poderes específicos outorgado pelo proprietário/locador. Com isso, ele passa a ter o direito de participar e votar em assembleias, não como inquilino, mas como um representante legal do proprietário ausente, conforme as autorizações e especificações que lhe forem cedidas pelo documento.
Mesmo com as discussões e dúvidas a respeito do que diz o Código Civil ou a Lei do Inquilinato, cabe ao síndico, antes de mais nada, verificar o que consta na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno sobre o assunto, principalmente em um tema tão questionável. Muitas convenções restringem o número de procurações permitidas por condôminos e as vezes, a própria Convenção já estabelece a necessidade de inquilinos participarem somente mediante procuração do proprietário.
Anulação da assembleia
Já explicamos algumas vezes que algumas ações irregulares podem impugnar uma assembleia, isso é, invalidá-la. Caso um inquilino faça parte de uma decisão por meio de voto, sem estar representando o proprietário da unidade, tanto a votação quanto a assembleia inteira podem ser anulados.
Por isso, é importante estar atento em conhecer os condôminos, os inquilinos e os moradores, além de seguir adequadamente os procedimentos nas reuniões periódicas. Em condomínios muito grandes, isso pode ser um pouco mais difícil, mas ter um cadastro de todos e, se possível, saber quem são, vai ajudar na segurança, na convivência e na gestão da assembleia.
Inquilino síndico
Bom, se o inquilino não pode nem sequer votar em reunião, obviamente ele não pode ser síndico, certo? Errado! O Código Civil é claro ao dizer, em seu artigo 1.347, que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
Portanto, o síndico pode ser um proprietário, um inquilino ou, até mesmo, alguém de fora do condomínio sem nenhum vínculo, tanto uma pessoa física quanto pessoa jurídica, a não ser que haja alguma restrição expressa na Convenção do Condomínio.
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01/02/2021 | Categorias: Uncategorized